《談國論企－黎偉成》住宅商品房續滯銷投資薄弱

　　中國的商品住宅房於2023年前11個月的銷售面積及額度跌幅持續放緩，惟待售及新建成竣工的面積仍保持明顯的增長，顯示市場的消化力相當疲弱。樓市在經歷過多年的快速膨脹，所存的問題相當繁多，尚可者為泡沫似稍控和未有爆破，政府、銀行和房地產開發商仍有一定的時間認真細緻地共商處理和化解樓市劣況，控制市場不致出現系統性的風險。此為內地樓市尚幸之處也。
　
*商品住宅房持續減銷顯市場信心不足*
　
　　從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾日益嚴重，特別是（一）商品房銷售中的住宅物業，銷售情況在最近兩個月有轉弱的新趨勢：(I)銷售額度於2023年1-11月份累計9.3646萬億元，同比減少4.3%，較1-10月份8.6502萬億元所減3.7%擴大0.6個百分點，加上1-9月份7.277萬億元減3.2%、1-8月份6.99萬億元減1.5%減幅和1-7月份減0.7%，不僅成五連跌，跌幅更遂月擴大，止住1-6月份累計之數尚增3.75的上半年六連升之況，持續逆轉和不斷惡化。
　　此因銷售面積，於1-11月份累計8.5914億平方米同比減少7.3%，較1-10月份7.9386億平方米的6.8%減幅多減0.5個百分點，而上半年之1-5月份4.0663億平方米尚能上升升2.3%、1-4月升2.7%、1-3月份升1.4%，反映出境內的商品住宅房地產市道由溫和向好轉日益差勁。
　　商品住宅房的銷情轉差的同時，引人以憂的更是（二）竣工面積於2023年11月末時為4.7581億平方米，同比增長18.5%，在市場需求轉趨疲弱之際，卻出現供應增加之況，使內房企業不易消化貨尾。房地產開發商不易處理好供求關係，影響到業績表現。
　　正因為市場續現供過於求之況，故房地產開發商的投資也就見得日益審慎：（三）房地產開發企業到位資金於1-11月份累計11.704萬億元同比減少13.4%，比1-10月份10.73萬億元所減13.8%，所收窄，問題是(i)個人按揭貸款，與商品住宅房的銷情齊步下行：於1-11月份累計1.9982萬億元同比減少8.1%，較1-10月份1.85萬億元所減7.6%多減0.5個百分點，而1-6月份1.24億元尚增2.7%。此況意味市場於下半年的買意再度轉差。
　　和（四）定金及預收款於1-11月份累計3.9583萬億元同比減少10.9%，減幅高於1-10月份累計3.65萬億元所跌的10.4%。此顯房地產開發商在銷售前景欠理想環境底下，現金流也有困難。
　　正正因為樓市前景不理想，故（五）房地產開發商明顯減低對住宅商品房的開發投資力度，乃可預期之變，於1-11月份累計7.8852萬億元同比減少9。%，較1-10月份累計7.2799萬億元同比減少的8.8%，多減0.2個百分點。
　
*可考慮讓房企折讓打包售資予資產管理公司套現*
　
　　我早在好幾年前指出：內地的房地產市場存在系統性風險的問題，因房地產開發商過份樂觀而近乎失控的發展，大量的投地建樓負上相當沉重債務，若干房企遂出現資不抵債之險，只靠售樓套現以支持經營及投資所需，恒大地產(03333)便是其中一例，更引發內房企業所存之困不易紓緩，甚至有危機四伏威脅。
　　我曾提出多個處理商品住宅房之法：（一）相對迅速的做法，是容許房企把已建成現貨樓甚至在建項目，以批發式「打包」售予具房地產有專業投資知識的資產管理公司，予以一定的折讓，吸引資產管理公司的投資，而房企亦可迅告套現，逐步處理和解決現存的財政困擾，就一如商業銀行把呆帳售予專業的資產管理公司之況。
　　和（二）如能通過「打包」套現，房企可以爭取把已售的樓花與置業者討議稍延付貨期限，做法是就此「付息」或作租金補貼，降低財政短期支付的逼切性。
　　但（三）要商業銀行大力支持房地產業，顯然是不理想的做法。銀行當然要配合國家政策，卻始終是有高度商業性的機構，在商言商，不應被個別行業所拖累，否則或有金融經濟系統性的風險威脅，不可掉以輕心。
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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