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30/10/2019 15:49

《樓宇百科-莊錦輝》放寬按揭成數,料二手樓跑贏一手樓價

  《樓宇百科》林鄭放寬按揭成數後,二手交投火熱,成交量創了多月來的高位。相比之下,
近期的新盤銷情卻較淡靜。筆者估計,是因為新按揭措施並不適用於一手樓花,令交投由一手轉
到二手樓市場。
 
  之前一手樓排長龍,二手交投較淡,其中原因是發展商推出二按,讓600萬以上的樓價也
可以做八成按揭。相比之下,二手樓600萬以上只可以借六成。因而如樓價是600萬以上,
一手樓花是較受上車客歡迎。當然,新樓有豪華會所,不需要裝修也是原因。
 
  不過,林鄭的新措施,並不適用於樓花,只適用於建期,因而令一手樓花不及二手樓吸引。
在新政策下,二手樓的一些新或半新屋苑,比如將軍澳很多屋苑,只要幾十萬首期便能買到。比
如藍塘傲,樓齡只是兩年,最近成的兩房只是710萬,即71萬首期便可上會。但新樓樓花,
如710萬,需要靠發展商二按才只能借到八成,不能借足九成。而且,發展商二按,出名是難
批,批不到因而需要撻訂的個案經常發生,而且也需要壓力測試。相比之下,如用hkmc的二
按借足九成,可以免壓力測試,也可以申請預批。預批成功後才簽臨約買樓,安心很多。
 
  而且,發展商二按一般都是2-3年低息,之後高息,而高息可以去到p利率(即
5﹒375%)。如果過了蜜月期後,不能轉按到銀行,便要一直供貴息。因此,發展商二按,
相比hkmc的按揭保險計劃,後者一定較受歡迎。
 
  再者是,hkmc不需要壓力測試,只要每月供款不超過入息50%便成。但發展商二按,
一般沒有這安排,很多時壓力測試比銀行更嚴謹。
 
  讀者可能會問:但如果一手樓選擇建期,都可以受惠新按揭成數吧。不錯,的確如此。但要
留意建期的樓價一般較樓花貴,而且如選擇建期,需要入伙前3個月才可以申請按揭。假設到入
伙前樓價不幸大幅下趺,有機會銀行用當時的估價去計按揭成數,而不是用合約買入價去計算,
形成可能借唔足。
 
  不過,就算選擇發展商二按,仍有個位可以受惠新措施。假設借了發展商二按,令總成數
八成,到二按蜜月期後,如果樓價是1000萬以下,其實是可以一加二按轉按至銀行,甩貴息
的發展商二按。如果未來樓價不跌,那麼甩二按便沒有問題。
 
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
 
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