《洞析樓市－魏東》行至水窮，坐看雲起-今年中國房地產走向何方

　　2023年對很多人來講都是一言難盡，欲語還休，從年初的高開到年底的低走，從疫情放開初期的激情滿滿到隨後而來的市場痛擊，不管是國家企業還是個人都經歷了巨大的顛簸。對房地產行業而言，2023年延續了2022年的低迷，儘管國家出台了大量寬鬆政策試圖拉動房地產市場的增長但是收效甚微，房企違約的雪球越滾越大，加劇了市場風險，也拖累了經濟增長，同時，居民消費則愈加謹慎，雖然消費仍在是拉動經濟增長的主力，但消費降級已成既成事實。在目前市場低迷的大環境下，2024年市場將會走向何方？

*寫字樓市場*

　　過去幾年由於疫情的影響，寫字樓市場的新項目延遲交付成為常態，從2020-2023年，每年的新增供應均僅為年初預測的40%左右，這一方面是疫情導致的施工進度的放緩，另一方面則是由於市場需求轉弱及開發商資金短缺而有意而為之的項目投放的拖延。2024年市場將迎來一波供應高峰，這也勢必會導致整體吸納壓力的增強。在中國主要城市中，深圳、廣州、成都、武漢、上海等城市的市場供應壓力巨大，在需求放緩的現實下，業主將需要繼續強化自身優勢和特點來吸引企業租戶，這也意味著這些城市的空置率將會繼續攀升，而租金則將延續下行趨勢。
　　從租賃的行業需求來看，金融、專業服務及TMT（科技、媒體和電訊）企業仍是一線城市寫字樓租賃市場的成交主力，這一趨勢將在2024年繼續延續。此外，去年年底工信部召開的「全國工業與信息化工作會議」中力推「新型工業化」，並且明確點出要「打造生物製造、商業航天、低空經濟等新的增長點」，因此，2024年來自這些行業的國家重點支持產業租戶有望表現更加活躍。

*零售物業市場*

　　2023年我們見證了國內消費市場的巨大變化，三年疫情的影響對消費產生了深刻影響，以低價及更加關注終端用戶為主的拼多多成為電商最大贏家，居民消費結構和消費習慣的變化也傳導到零售物業市場。2023年，國內消費結構已從生存型向發展型、享受型逐漸轉變。演藝、旅游、體育、餐飲等服務性消費實現雙位數的高速增長，珠寶、煙酒、體育及娛樂用品、美妝、汽車、通訊器材等升級類商品銷售較快增長。此外，隨著互聯網的普及和信息的透明化，中國消費者正經歷著一場深刻的消費觀念變革，即「反向消費」，消費者不願再為過高的品牌溢價買單，開始更加重視產品的品質和性價比。在社交媒體上的炫耀式消費已成過去，反而如何以更低的價格獲得更好的商品和服務的內容更受追捧。同時，淄博、哈爾濱等北方城市的爆火究其原因更多的是源於經濟更發達收入更高的南方小土豆們的價格套利，地區分化之後貨幣購買力的差異強化了低消費的北方城市的吸引力。
　　2023年消費回暖的重點仍是那些在疫情當中最受抑制的部分，比如演藝賽事、餐飲旅游等，而實物消費在疫情當中仍可通過電商滿足，因此在疫情放開之後，商品消費的增長並不明顯，這也讓購物中心在餐飲強力恢復之外需要不斷調整自身的運營以吸引更多消費者。我們觀察到2023年很多購物中心均利用商場中庭或閒置的公共空間開展市集活動以吸引更多的品牌入駐商場，豐富商品種類，並且能夠讓消費者享受到更加多元的購物體驗，幫助購中心快速提升人氣和租金收益。
　　2024年進一步挖掘內需潛力仍是政府的工作重點，消費券的發放、電商平台的補貼、推動新能源汽車的升級換代、挖掘銀發經濟潛力、消費下沉至小鎮青年等將是今年的主題。

*工業物流市場*

　　中國已經連續13年保持世界第一製造業大國地位，且優勢不斷擴大。截止到2022年，中國製造業增加值佔比全球近30%，工業增加值也達到了40.16萬億元，較2012年翻了一番。製造業的快速發展釋放了大量的物流需求，推動工業物流市場不斷發展。另一個趨勢是，2023年，隨著消費者消費觀念及需求結構的轉變，預制菜市場擴張迅猛，從2020年到2023年，預制菜市場規模的年均增長達到27%，市場規模從2016年的894億上升到2023年的5434億。預制菜市場規模的快速進一步推動冷鏈物流及倉儲市場的擴張，集生產，存儲、展銷等功能於一體的綜合型冷鏈園區將成為新的市場趨勢。此外，2023年可謂是人工智能發展元年，在工業物流領域，數字化、智能化也一直是行業熱點。頭部倉儲物流企業開始探索數字技術應用與一體化平台，通過人工智能、機器學習、大數據分析等，可以提高配送效率以及准確性。

*大宗物業交易市場*

　　由於入境投資減少和交易談判時間普遍延長，2023 年前三季度大中華區商業地產交易總量同比下降　14%。內資主導了中國商業地產投資市場，佔2023年前三季度交易總額的87%。市場上最大的內資買家包括保險公司、境內地產私募基金、銀行和信託投資部門、政府平台和國有企業以及自用買家。內資預計在短期內將繼續保持主導位置。越來越多的國內投資者加大了商業地產資產的配置以尋求穩定的長期回報，這種情況在一線城市尤為明顯。鑒於國內資本較低的利率環境以及中國房地產信托基金的擴張，我們預計內資將不斷提升其對核心城市優質物業的投資需求。鑒於中國強勁的市場基本面，以及內資對核心城市優質商業不動產的持續加倉，預計2024年投資活動將有所回升。

*住宅市場*

　　2022年以來房地產投資持續下滑對供應端產生負面影響，新房供應量下滑至低位，2023年前三季度重點24個城市批准上市面積同比進一步減少9.2%，第三季度同比降幅更高達24.7%，並且自2022年以來新開工面積的大幅下降還將持續影響未來供應量，可以預計，伴隨著中國住宅市場的調整，住宅新房市場的整體規模將進一步收縮。
　　需求疲軟仍是當前樓市復蘇乏力的根本阻礙之一，2023年密集出台各類引導市場調控放鬆的政策，包括降低首套房首付比例及貸款利率、延長貸款年限、增加公積金貸款額度、給與購房補貼及契稅優惠、帶押過戶、減少限購區域等，之後一線城市也出台了認房不認貸等放鬆性政策，但並未見到立竿見影的效果，前三季度全國住宅銷售面積同比下降6.3%，降幅較上半年擴大了3.5個百分點，房價下行趨勢更加明顯，在國家統計局檢測的70個大中城市中，一二手住宅房價環比下降城市數量繼續擴大，佔比分別達到77.1%和92.9%。
　　所謂的「上山容易下山難」自有其道理，當城鎮化遇到老齡化，中國住宅市場在整體經濟爬坡過坎過程中的劇烈震蕩就更加容易理解。進入2024年不到半個月，我們就看到針對房地產市場的施救政策密集襲來，去年12月，央行對於三大政策性銀行的PSL（抵押補充貸款）淨新增3500億元(人民幣．下同)，這次是繼2022年保交樓項目之後再一次重啟PSL，旨在於為三大工程即超大或特大城市城中村集中改造、保障性租賃住房，以及城市基礎設施平急兩用的建設項目注入流動性並始終保持充裕；1月11日，央行批復總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個試點城市購買商品房用作長租房。
　　此外，廣州、無錫、佛山等地出台房票制度，作為城市區域動遷的補償辦法之一；國家層面啟動地方行政主體及相關企業收購空置商品房並將其改造成保障性住房的項目，即「商轉保」，地方部門通過發債的方式湊齊資金，然後讓國有房企收購中小型民營房企的房屋庫存，再將這些商品房打造成保障房等等。從去年國務院14號文發布至今，諸多與住宅相關的政策創新與推進速度都是前所未有的，這也讓2024年將成為中國住宅市場發展模式產生巨大變化的一年。未來，商品房、保障房和租賃房將呈三足鼎立之勢，這將深刻改變整個中國房地產市場的發展格局。

*總結*

　　經歷了低迷的2023年，2024年中國的經濟仍將逐步修復，但低迷的全球經濟及復雜的地緣政治也將給中國經濟的復蘇帶來挑戰，同時，對中國的房地產租戶和投資者而言，2024年仍將面臨很多挑戰，需要更多的智慧來適應及靈活應對。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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