疫情下恒生指數由去年底的28189點,跌至4月24日收市23831點,由年初至今已跌15﹒5%,但多隻在香港上市的物業管理股均跑贏大市。原因何在?
*行業潛力*
根據中國指數研究院預測,中國的物管市場面積將於2021年增加至235億平方米,連同社區增值服務,物管市場規模將會超過一萬億元(人民幣.下同)。
根據國家統計局資料顯示,2019年末,城鎮人口佔總人口比重(城鎮化率)為60﹒6%,比2018年末提高1﹒02個百分點;根據國家統計局資料顯示,2019年1-12月份,全國房地產開發投資132194億元,比上年增長9﹒9%,比上年加快0﹒4個百分點;2019年,全國居民人均可支配收入中位數為26523元,增長9﹒0%。
隨著中國城鎮化進程的步伐加快,住宅及非住宅市場發展加速,及居民的收入增長提升。房地產的落成交付量增加為物管行業帶來巨大市場空間。
*相關房企的賣樓增長*
在管面積的增加對管理費的收入有直接影響。現時在香港上市的物業管理股,大部分是由地產發展商分拆出來的。母企的地產生意越大,落成入伙的單位越多,在肥水不流別人田的原則下,旗下的物業管理公司受惠管理的面積往往會更多。
*儲備管理面積比*
另一個能反映物業管理費未來的收入增長數據為儲備管理面積比率,即合約總建築面積除在管總建築面積的比例。若儲備管理面積比率越大,能反映物業管理公司未來收費管理面積的增長。
*社區增值服務*
物業管理公司近年開始拓展毛利率較高的社區增值服務。物業管理服務的毛利率普遍維持在20%至30%的水平,而社區增值服務的毛利率普遍高出物業管理服務的毛利率1﹒5至2﹒0倍。隨著管理面積增加,可提供社區增值服務面積擴大,有助進一步帶動收入。
*併購能力*
除相關的房企能為物業管理公司提供管理面積之外,亦會從透過收購獨立第三方物業開發商的方式來提高管理面積。
根據中國物業管理協會資料顯示,2019年,全國前十大物業管理企業市場集中度僅10﹒06%;前三十大物業管理企業市場集中度為16﹒02%;前五十大物業管理企業市場集中度為18﹒91%。顯示出現時國內的物業管理市場仍較為分散,而物業管理是一個輕資產及現金流強勁的行業,可為收購提供資金,從而擴大自身的管理規模及盈利能力。
*總結*
在「疫情」下,因物業管理是一個非經濟周期性的行業,管理費的收取受到經濟周期上落的影響較小,母企房地產發展商在管理面積上的支持,盈利能見度高,現金流相對穩健。而發展毛利率較高的社區增值服務,在疫情下全國多地均要求採取「社區封閉管理」,因此業主對增值服務的需求相對增加,保健、團購、家居清潔需求甚殷,進一步提升物業管理企業的收入。另外,在「疫市」下有地方政府出台鼓勵物業公司的減稅和優惠政策應對疫情影響,有助減輕物管公司成本上的支出。在多個利好的因素支持下,物業管理股已成資金在逆市中的較好選擇,加上行業發展不俗,從而帶動物業管理板塊成為逆市奇葩,今年以來表現跑贏大市。
《工銀亞洲證券業務部分析員 黃惠嫺》
*筆者為證監會持牌人士,並無持有任何物業管理股的股份
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