疫情下恒生指數由去年底的２８１８９點，跌至４月２４日收市２３８３１點，由年初至今已跌１５﹒５％，但多隻在香港上市的物業管理股均跑贏大市。原因何在？
＊行業潛力＊
根據中國指數研究院預測，中國的物管市場面積將於２０２１年增加至２３５億平方米，連同社區增值服務，物管市場規模將會超過一萬億元（人民幣．下同）。
根據國家統計局資料顯示，２０１９年末，城鎮人口佔總人口比重（城鎮化率）為６０﹒６％，比２０１８年末提高１﹒０２個百分點；根據國家統計局資料顯示，２０１９年１－１２月份，全國房地產開發投資１３２１９４億元，比上年增長９﹒９％，比上年加快０﹒４個百分點；２０１９年，全國居民人均可支配收入中位數為２６５２３元，增長９﹒０％。
隨著中國城鎮化進程的步伐加快，住宅及非住宅市場發展加速，及居民的收入增長提升。房地產的落成交付量增加為物管行業帶來巨大市場空間。
＊相關房企的賣樓增長＊
在管面積的增加對管理費的收入有直接影響。現時在香港上市的物業管理股，大部分是由地產發展商分拆出來的。母企的地產生意越大，落成入伙的單位越多，在肥水不流別人田的原則下，旗下的物業管理公司受惠管理的面積往往會更多。
＊儲備管理面積比＊
另一個能反映物業管理費未來的收入增長數據為儲備管理面積比率，即合約總建築面積除在管總建築面積的比例。若儲備管理面積比率越大，能反映物業管理公司未來收費管理面積的增長。
＊社區增值服務＊
物業管理公司近年開始拓展毛利率較高的社區增值服務。物業管理服務的毛利率普遍維持在２０％至３０％的水平，而社區增值服務的毛利率普遍高出物業管理服務的毛利率１﹒５至２﹒０倍。隨著管理面積增加，可提供社區增值服務面積擴大，有助進一步帶動收入。
＊併購能力＊
除相關的房企能為物業管理公司提供管理面積之外，亦會從透過收購獨立第三方物業開發商的方式來提高管理面積。
根據中國物業管理協會資料顯示，２０１９年，全國前十大物業管理企業市場集中度僅１０﹒０６％；前三十大物業管理企業市場集中度為１６﹒０２％；前五十大物業管理企業市場集中度為１８﹒９１％。顯示出現時國內的物業管理市場仍較為分散，而物業管理是一個輕資產及現金流強勁的行業，可為收購提供資金，從而擴大自身的管理規模及盈利能力。
＊總結＊
在「疫情」下，因物業管理是一個非經濟周期性的行業，管理費的收取受到經濟周期上落的影響較小，母企房地產發展商在管理面積上的支持，盈利能見度高，現金流相對穩健。而發展毛利率較高的社區增值服務，在疫情下全國多地均要求採取「社區封閉管理」，因此業主對增值服務的需求相對增加，保健、團購、家居清潔需求甚殷，進一步提升物業管理企業的收入。另外，在「疫市」下有地方政府出台鼓勵物業公司的減稅和優惠政策應對疫情影響，有助減輕物管公司成本上的支出。在多個利好的因素支持下，物業管理股已成資金在逆市中的較好選擇，加上行業發展不俗，從而帶動物業管理板塊成為逆市奇葩，今年以來表現跑贏大市。
《工銀亞洲證券業務部分析員 黃惠嫺》
＊筆者為證監會持牌人士，並無持有任何物業管理股的股份
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