《品中資－羅國森》內房債務危機，禍不及物管股

　　恒大（０３３３３）的債務危機在中秋假期前，發酵到一個極點。但假期期間，恒大初步解決了一筆到期付息的人民幣債券，暫時紓緩了市場憂慮。恒大系的股價昨日止跌回升，尤其是恒大的旗艦公司中國恒大，昨日股價大幅反彈近一成七，連帶其他內房股也顯著反彈。
　　不過，恒大的債務危機肯定未解除，因為最新說法是，另一筆到期付息的美元債未能如期於昨日付息。其實，真正解決恒大債務危機的方法，一個都未有進展，包括加速賣樓；找白武士拯救；透過資本市場集資，以及出售資產。
　　其實，還有最後一著，那就是說服債權人延遲還款，或削債，即是所謂的「債務重組」，但大前提當然是要說服債權人，讓他們認同，債務重組之後，恒大能夠「重生」，才會有人願意讓步吧！
　　在恒大的「流動性」出現問題後，物業買家已經失去信心。試想，如果現在要你買一個恒大的樓花物業，你會買嗎？因此，恒大的物業銷售速度從６月份起已經大幅減慢，而且有愈來愈差的情況。因此，這個方法已經行不通。
　　至於找白武士，現階段來說，一眾民企內房都「自身難保」（某程度上，她們的困難都是由恒大引發），所以，要找人拯救也不容易。唯一有能力的，就只有兩隻國企的內房龍頭，我所指的就是中國海外（００６８８）和華潤置地（０１１０９）。
　　但今次「阿爺」似乎不想出手。沒有阿爺的指令，我相信，兩位大哥也只能說句：「愛莫能助」！但最新的說法是，阿爺會把恒大重組成三個獨立個體，引入國企處理相關債務。是耶非耶，大家拭目以待吧！
　　另外，恒大系都是上市公司，當然在股票市場集資是最簡單快捷的。但同樣地，要有「小白武士」肯認購恒大的股票，必須讓他們覺得，危機已經解除，又或者，有人保證股價不再跌才可以呢！過去一年，認購了恒大系股票的投資者都焦頭爛額，又怎會有人願意在此風頭火勢時再掏腰包呢！
　
＊減債方法處處碰壁＊
　
　　剩下來最有效的方法就是變賣資產。以去年底的年報資料顯示，當時的恒大真的不是「資不抵債」，因為當時的資產總值大約２萬億元（人民幣．下同），而總負債同樣也是２萬億左右，即是縱使出現最壞的情況，也勉強可以夠錢還債。
　　但這是大半年前的事，兼是一個理想的情況，到了今時今日，在危機已曝光和加劇的情況下，你的資產肯定已經跌價，所以，現實上，恒大在這一刻，應該是資不抵債的。
　　但恒大手上確實仍有一些優質資產，在恒大於９月１４日發出的通告中就特別指出，他們一直在商討出售部分恒大物業（０６６６６）和恒大汽車（００７０８）的部分股權，以及位於香港灣仔的中國恒大中心整幢物業。
　　只不過，以上幾項洽購仍然沒有進展，其中位於灣仔的中國恒大中心，雖然已有潛在買家，但在該公司發稿時，仍未能與任何買家簽訂具約束力的協議。我的第一個感覺是，該等潛在買家正向恒大「壓價」。
　　至於恒大汽車，我暫時不認為這是優質資產，因為某程度上，這只是一家初創公司，計劃投入競爭激烈的電動／智能車行業，能否成功實在是未知之數，因此，我相信不會有太多買家有興趣。
　　不過，作為恒大旗下物管公司的恒大物業則不同，我認為這確實是一項優質資產，因為物業管理本身是一個穩定的行業，甚至是一個朝陽行業。從投資的角度，恒大物業已經是一家賺錢的公司，母公司的債項完全跟物管公司無關。所以，買家要考慮的，就只是價錢一項。
　　我比較過恒大和恒大物業今年以來的股價變化，恒大不用說，股價是大幅下跌的，年初至中秋假期前已經跌了八成半；而恒大物業原來的跌幅也不少，同期也下跌了五成四，令到她的預測市盈率跌至１０倍左右，我認為這個價錢已經很吸引呢！
　　唯一不利的是，如果恒大最終清盤，未來恒大物業就可能失去了「靠山」。但沒有恒大作為後盾，也不代表恒大物業不能找到「增長點」。而我相信，最大的買家應該是龍頭物管公司。
　
＊碧服先收購富力物管業務＊
　
　　本來，市場曾經傳出，龍頭物管公司碧桂園服務（０６０９８）（下稱碧服）有意洽購恒大物業，但在截稿前仍未有任何消息，。反而在假期前落實以不超過１００億元人民幣，洽購富力地產（０２７７７）的物管公司富良環球１００％股權。
　　其實，在恒大事件不斷發酵的時候，我已經密切留意碧服的股價走勢。６月２９日時，碧服的股價曾經高見８５﹒２元，但３個月不到，股價已經跌至４３﹒５元低位（２０／９日）。去年底時，碧服的股價是５２﹒４５元，即是今年以來，碧服股價下跌了一成八。
　　以一家完全不受影響，兼在今次事件中「撈」了平貨的碧服（以１００億元買入今年至少賺５億的公司，即是市盈率只有２０倍，而碧服本身的市盈率是３３倍左右），股價由高位８５﹒２元（６月２９日），短短３個月不到，就下跌五成至只有４３﹒５元（９月２０日），實在是太過份了。
　　也因此，碧服的股價在當日已經初步見底，兩日來急升了兩成四（昨日收報５４元）。即使如此，我認為，碧服仍然有上升空間，如果未來有機會收購恒大物業，前景會更好，現價應該收集呢！《經濟通通訊社資深分析員　羅國森》
　
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