《洞析樓市－魏東》房地產稅來了

　　10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

房地產稅試點工作意見要點如下:

試點對象:僅限城鎮居住用和非居住用等各類房地產試點方式:國務院制定具體辦法，試點地區政府制定具體實施細則。試點時限:五年期，期滿前6個月可報全國人大申請繼續授權

為什麼人大授權國務院執行試點？

　　稅收、稅法的調整，稅收和稅制的確立是由立法機構，即全國人大來負責，而如要對稅法進行調整，或推出一個全新的法律，其過程需要三年五年甚至更長，從本次試點決定以五年為期來看，很有可能未來五年房地產稅相關法律仍難以出台，如要先從立法層面頂層設計出發，房產稅的推進會變得非常緩慢，而如人大給與國務院授權，從行政操作層面就變得更加容易推進和落實。

房地產稅徵收試點政策出台背景:

*堅持房住不炒的政策方針*

　　自2016年中央經濟工作會議提出「要堅持房子是用來住的，不是用來炒的」定位，過去五年中，雖然通過大面積的市場調控穩定了房地產市場，但由於投資渠道狹窄，房地產仍是居民和熱錢最鍾愛的投資領域。徵收房地產稅增加了住宅在保有環節的成本，目的是讓投機資本遠離樓市，讓住宅消費理性化，進而削弱房地產的金融屬性，讓房產回歸其居住屬性。

*縮小貧富差距，實現共同富裕*

　　證監會的數據顯示，住房資產在中國城鎮居民家庭總資產中的佔比高達70%，房地產是我國居民資產配置最主要也是最重要的形式，目前使社會階層分歧最大就是房產，擁有房產多久意味著擁有更多的財富。在實現共同富裕的背景下，政府的目的是利用稅收調節個人收支分配，從而縮減貧富差距，促進社會公平。

*為地方財政尋找替代方案以穩定地方稅收*

　　統計局的數據顯示，2020年全國財政收入為18.29萬億，其中土地出讓金8.4萬億，佔財政收入的45.9%。各地方政府在過去二十年房地產的高速發展中形成了對土地財政的依賴，但是，隨著城鎮化發展進入穩定期，城市拓展速度放慢，土地資源逐漸枯竭，土地財政也將難以為繼，而根據IMF的數據，2018年和2019年中國地方政府隱性債務分別達到37萬億元和42萬億元，佔當年GDP的比重分別為40%和43%。多種因素疊加之下，為地方政府尋找到一個長期可持續的稅種就成為當務之急。房地產稅在國外作為地方稅對存量房產進行徵收已經實施多年，作為借鑒，在中國，用房地產稅作為土地出讓金的替代方案可以有效起到穩定地方稅收的作用。

房產稅現狀:

　　房產稅針對的是房屋本身，不包括房產下面的土地。房產稅是以房產為徵收對象，按照房產的計稅余值或出租房產取得的租金收入，向產權所有人徵收的一種稅，房產稅屬於財產稅，主要對保有的房產徵收。目前執行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》是國務院在1986年頒布實施的，條例規定，房產稅指針對經營性用房徵稅，個人擁有的，非營業用的房產免納房產稅。目前房產

稅的徵收稅率分三種:

按房產餘值計徵的，年稅率為1.2%；按房產出租的租金收入計徵的，稅率為12%。對個人按照市場價格出租的居民住房，不分用途，按4%的稅率徵收房產稅。從2011年起，上海和重慶開始試點徵收房產稅，經過10年的房產稅試點積累了一定的經驗，不過，由於上海僅對新購住宅徵稅，重慶僅對高端住宅徵稅，課稅範圍小，因此對地方財政貢獻有限。以上海為例，過去十年上海房產稅對財政年均貢獻率僅為2.6%，這個數字還是整體房產稅的稅額，精確到個人住房的房產稅貢獻率則不足1%。

此次試點和過往試點的區別:

　　2011年開始上海和重慶徵收的是房產稅，本次試點徵收的是房地產稅，而房地產稅的徵收對象不僅僅包括房屋本身，同時，所有與房地產直接相關的稅種包括房產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地佔用稅等皆包含在房地產稅的範圍內，徵稅範圍更為寬泛。

房地產稅試點徵收猜想:

進度:年內中央會確認哪些城市作為房地產稅試點，試點城市如進展快的話則有望在年底推出徵收細則，最快從明年一月份起就可以開始徵收徵收標準:計稅依據預計仍將按照房屋估值的70%-90%來計算，根據過往上海和重慶的經驗，在徵收過程中預計仍將會有免徵面積，30、40甚至60平米的人均免徵面積都有可能；稅率則預計將會在0.5%-1%之間浮動。

對市場的影響:

　　即便房地產稅目前仍在醞釀當中，市場已經給出了反映，整體市場的成交量明顯降低，買賣雙方均陷入觀望情緒中。長遠來看，房地產稅開徵之後，當持有成本大於投資收益時，一些閒置房產將會回流到市場，在增加供應的前提下起到平抑市場價格的作用。在房價逐漸降低的同時，開發商拿地意願降低，土地價格有望進一步下降，從而讓房價有更多下行的空間，讓更多的人有能力買房，降低住宅的金融屬性，逐步實現政府共同富裕的目標。對租賃市場而言，一些原本閒置的房產由於持有成本的增加也會來到租賃市場，供應的增多也將為租房者提供更多的選擇空間，從而平抑整體住宅市場的租金水平。但房地產稅的徵收是否會傳導到終端用戶則仍需由市場競爭格局決定。

　　政府多年對房地產市場的調控一方面是要降低住房的投資屬性，讓住房回歸居住屬性，但同時，也要嚴格防範房地產市場價格的暴跌帶來的金融風險，因此長期來看，房價在一個長的周期內是會進入一個較為緩慢的下跌過程。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。