零息時代 上車部署

01/04/2020

無限QE難阻樓價下跌 料「納米樓」最傷

 

  新型肺炎疫情正在全球爆發,美國聯儲局接連出招救市,將聯邦基金利率減至0厘至0.25厘水平,日前更推出「無限QE(量化寬鬆)」,救市力度大於金融海嘯。聯儲局在2007年至2014年間3度QE,大量熱錢湧入環球資產,有論者認為這個局面將會重演,本港樓價中長期會被推升。財叔不認同這看法,「12年前QE原因是市場無水,QE令到市場有錢,先會買嘢(全球資產,如樓市),但今次個市場唔係無錢喎,係有錢唔買嘢,唔係無錢!」他相信「無限QE」無阻港樓走下坡。

 

 

600萬單位供應增

 

  財叔認為今次跌市以「納米樓」最傷,皆因去年10月施政報告放寬了按揭保險九成按揭的樓價限制,由400萬元大幅提升至800萬元,「以前個個買納米樓,因為可以九成按揭,宜家放寬到800萬元以下可以借九成,仲需要買納米樓嗎?我過去已經話,納米樓唔係因為個價值升,而係因為政策令佢升,所以(放寬按保成數)一出已經話納米樓即刻死得。」

 

  他又指出,600萬元水平的中價樓放盤將會增加,納米樓樓價會更受壓,「600萬元樓(業主)以往換唔到1,000萬元樓,因為(買1,000萬元住宅)要借五成按揭,無得向上流,今次放寬令這班人(600萬元住宅的業主)可以換樓。」這些業主現在可借八成按揭換馬1,000萬元的物業,600萬元左右中價樓的供應自然會增加。

 

舖市先跌樓市接棒

 

  連鎖反應下,財叔相信過往目標買400萬至500萬元單位的置業者,現在會轉買600萬元的住宅,除了因為現在可借九成按揭(此前買入600萬元住宅只能借八成),也因為買大一點的單位,隨時可以多住數十年,故他估計600萬元以下的物業樓價也會下跌。

 

  600萬至1000萬元的物業受惠換樓需求,樓價會否看升?財叔說這些物業需求增加,表面看應該會升,但實際上本港經濟並不樂觀,由去年反修例示威,到今次新冠肺炎,本港經濟雪上加霜。財叔直言樓市下跌,舖市已率先反映,例如去年11月盛滙商舖基金創辦人李根興以2,000萬元購入上環禧利街地舖,原業主去年6月前以2880萬元放售,減幅達三成。近月疫情打擊下,舖市寒冬更冷,財叔直言,不少舖價跌超過四五成,他相信住宅市場的劈價成交會陸續浮現。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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