零息時代 上車部署

01/04/2020

財叔︰自住幾時都要買 試下劈業主兩成!

 

 

  財叔Profile:自2000年代初開始物業投資之路,2003年沙士後樓價谷底回升,他憑「一拆二、二拆四」買入多個物業,40歲已成功憑收租達財務自由,2010年起轉戰商舖及工廈收租。他達到財務自由後,46歲辭去藥廠銷售經理工作,全職湊仔女,閒時最愛收集懷舊物品,生活逍遙自在,亦熱心慈善,於內地山區援建學校,以及出錢出力支持深水埗明哥向無家者派飯的活動。

 

  近年網絡上流傳一張「只租不買的贏面」的圖,講述只租樓、不買樓,僅在樓價大跌時才會贏,無論樓價大升、小升、平穩、小跌,「租租」(網上對只租不買人士的暱稱)也是輸家。相信《iMoney》的忠實讀者都會記得,這張圖的出處是2016年4月第441期《iMoney Focus》資深物業投資者財叔的專訪。

 

  2016年至今,本港樓價升了四五成,中原城市領先指數(CCL)當年最低約127點,不少香港人已經嫌樓價貴,沒料到樓價竟如脫韁野馬,連年上升,去年6月最高達190點。財叔這套「只租不買八成輸」的理論,給予了不少「無殼蝸牛」入市買樓的勇氣。

 

  一場全球大流行的疫病,竟令環球一夜之間重返零息時代,究竟香港樓市會否步入跌市軌道?「沙士」重臨是否買樓好機會?「投資根本唔應該買樓,自住就點都應該要買!」財叔斬釘截鐵地說。

 

睇淡因租務需求減

 

  財叔直言睇淡樓市前景,他持有多個住宅及商舖,早於去年下半年反修例示威時已感受到樓市寒冬的來臨。「我睇淡樓市唔係因為疫情,而係去年社運開始已睇淡,主因係我覺得經濟一定會差!」去年示威活動持續,零售市道受影響,他持有的一些商場舖位也沒有租客承租,而他一個在銅鑼灣的套房物業,一直租給外籍人士,但去年下半年至今,多位租客在約滿後也退租,「有一個泰國人租咗幾年,全家返泰國,又有個馬來西亞人、有個迪士尼做嘢嘅鬼佬,全部(退租)都離開香港,外國人都怕咗留喺香港。」

 

財叔建議置業者平日多出動睇樓,了解心儀屋苑的行情,機會往往留給有準備的人。

 

  他又以沙田第一城為例子,過往內地留學生支撐著該藍籌屋苑的租務市場,「社運後,今年仲有咁多內地學生來讀書嗎?好自然無咁多人租第一城,租金自然跌,樓價都要跌!因為租值係反映層樓價值。」他相信「雪球效應」將會出現,「當第一城樓價跌到低過480萬元,(區內質素較遜的)金獅花園唔可能賣480萬元。」住宅的租務市場回落,料將影響樓價下跌。他說幸好現在不少業主持貨能力強,樓價未有即時顯著下跌,但他相信租務需求減少下,肯定對樓價有影響。

 

放膽劈價或會成事

 

  「無殼蝸牛」最關心的問題肯定是「樓價會跌幾多成?會不會重演1997至2003年間跌足六成?」財叔直言︰「話到俾你知就呃你,邊有人估到跌幾多成!」

 

  他寄語「計得掂盤數」,應付到樓按的未上車人士,不要再等跌了,他2016年分享的「只租不買的贏面」圖,至今仍可參考。「始終你個目標唔係投資,唔係追求投資回報,(由租轉買)可以講係止蝕,一路租就一路蝕(每月租金),你買層樓就唔駛再蝕!」

 

  財叔曾撰寫《百萬Blogger》專欄,分享貼地的買樓智慧,他數年前已在專欄呼籲︰「你覺得樓價會跌兩成,就係盤都還兩成吧!」他說後來有讀者多謝他這篇文章,「真係有人劈到㗎!佢400萬元樓下買兆康苑,(買入)之前成交已經去到460萬元,叫價更過500萬元,真係有人劈到!」

 

  他說置業者可參考單位的銀行估價,嘗試劈價兩成。千萬不要以為劈價兩成是「不可能任務」,一來有些業主可能生意出現周轉困難,需要賣樓救生意,二來也有一類投資者現在會減價賣樓,財叔自言是後者。「投資者搵投資機會,係用值博率睇!睇邊樣資產將來潛力高。」

 

財叔指出,近期舖市已出現減價四五成的成交,相信住宅市場的減價個案會陸續浮現。

 

  他直言現在樓市的升值潛力不及股市,因此他自己也有減價放售手上物業,成功套現的話會轉買股票,「望股票升20%,容易過樓升20%!」故他寄語上車客放膽劈價,笑言隨時會買到財叔的物業。

 

啱心水唔怕貴10%

 

  「市場上一定有咁嘅人(減價賣樓的投資者),千祈唔好盲目等跌!盲目等,幾時先叫跌?人地話跌四成,唔代表你買到層樓跌四成。」他著置業者要知道自己是「買樓唔買市」,「要等CCL跌兩成、四成先買?傻傻地!」他解釋,個別單位減價兩成成交,CCL未必會反映,因為CCL是以樓市平均成交價推算,他著大家不要執著於CCL。

 

  「平兩成唔一定得,但平一成唔難!」他提醒上車客平時要做足功課,放假時要多睇樓,掌握目標屋苑的行情,贏在別人休息時。「有朋友近來睇樓,Agent話搵到平盤,金獅花園480萬元,我話有無搞錯?現在480萬元買到第一城,仲買金獅?佢即係無做功課,見個市跌即刻衝出來,盲衝,梗係買貴嘢!」

 

  當然,他補充買樓自住亦不要一味貪平,「自住唔係買平嘢,係要買啱你嘅嘢!如果一個啱自己嘅單位,我又唔介意貴10%。投資者一定要買最平嘅,因為要嚟賺升幅,但你自住唔係,升市跌市我都咁講,你唔知個市幾時升返,梗係買一間自己鍾意住、住得最舒服,因為(最壞情況)可能要住廿年先至返到家鄉。」

 

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