零息時代 上車部署

01/04/2020

業主揀H按成主流 拆息有望跌穿1厘

 

  現時向銀行做樓按主要有兩種計劃,俗稱H按及P按,兩者都屬浮動息率。H按是跟據「香港銀行同業拆息」(簡稱HIBOR)息率計算(如H+1.8厘),P按則以最優惠利率(Prime rate)計算(如P-2.5厘),過去P按息率又較H按息率穩定。

 

  本地按揭轉介公司經絡,該公司為長和(00001)與美聯集團(01200)之聯營公司,其首席副總裁曹德明(圖)指,現時以H按較多業主採用,原因是有俗稱「Cap頂」的「封頂位」,即是H按息率高於P按,業主便可按P按交息。

 

 

疫情緩和 HIBOR回落

 

  過去美國加減息,香港銀行未必緊隨。曹德明認為,過去港銀行未有跟隨美國加息,現時能減息的空間有限;他預期銀行因利潤低及資金成本高,即使美國在過去半個月內減息兩次,香港銀行也不會隨美國,P按將維持不變。

 

  不過,銀行拆息影長遠而言有望回落,曹德明指現時受疫情影響,經濟前景不明朗,加上新股上市季結等因素,令港元資金較為緊張,銀行同業拆息已連升多日,不少用H按的小業主需要使用「封頂」的P按計息,相信此情況將維持一段時間。

 

  但按歷史數據,當市場穩定後,3個月的HIBOR將有機會回調,並有望跟美國息口看齊。「但可能要點時間,待疫情緩和,整體氣氛好轉。」他估計HIBOR有機會下調至1厘以下,H按按息到時回落至「封頂」的2.5厘下。

 

還息不還本可減負擔

 

  近日有銀行推出「還息不還本」計劃,曹德明指,計劃是6個月加6個月,小業主在這段期間只需供利息,供款即時減半,本來月供款過萬,可減至幾千元,半年後再檢視情況,為期可長達一年,但他提醒,有部分銀行會延長一年供款期,小業主可能要多付一點利息。

 

  對於打算「上車」的市民,曹德明指,部分銀行年初按揭審批趨謹慎。例如過往看三個月糧單,現在可能要求睇半年,有公司要求員工放無薪假,若一個月幾日無薪假,銀行計入息時會打折,但未必太影響審批;若是一個月無薪假,銀行會視作沒有收入,要求有正常入息人士做擔保。

 

不同Plan「上車」息率注意

 

1)P按/H按業主

 

  P按業主會直接受惠銀行減息,例如居屋小業主,因為居屋只能做P按。H按業主則間接受惠,因為H按業主的「封頂位」跟隨P按息率,若遇上銀行同業拆息高企令H按息率高於P按息率,小業主就可交P按息,若P按息率調低,變相都有「著數」,H按業主最直接受惠,是銀行拆息下調。

 

2)做二按業主

 

  做銀行一按,再做埋發展商二按「上車」,曹德明見過不少個案,很多客最後不獲批二按而陣腳大亂,其中不少是因為自己計錯息而過不到銀行壓測,他指不論一按二按,銀行都要做壓測,他舉例客人買入一新盤,首年免息,第13至36個月按揭息率為P-2.5厘,到37個月後P+3厘。該客人以為計P-2.5厘,原來銀行是計P+3厘。銀行計法是,若P是5厘,計P+3厘是8厘,再加埋一按的3厘,共11厘;客人計二按是P-2.5厘,加一按3厘1計出是5.5厘,跟銀行計的相差5.5厘。

 

3)「呼吸Plan」業主

 

  未放寬樓按首期前,不少過不到銀行壓測而用俗稱「呼吸Plan」上車的小業主,只付首期5%便做業主,按揭由發展商包辦,但通常到第三年後息率調高至P+3厘,曹德明所見,這類業主「上車」後出現3種情況。

 

  第一種︰過了3年「鬆綁」SSD(免額外印花稅)後轉按,但要有幾個因素配合,樓價有升,小業主收入趨穩定,轉按成功機會高;若樓價平穩,小業主收入穩定,並有點積蓄,補點錢也有機會成功轉按。能轉按是最好的安排,降低息率負擔。

 

  第二種︰供高息或放租,若樓價下跌或收入仍然不穩定,做不到轉按,到第三年後又要付高息供款,小業主惟有「捱住先」或者放租。他又指這類按揭99%發展商都是跟P按做,但這類Plan的息率未必跟市場走,所以即使銀行減息,也未必受惠。

 

  第三種︰過了3年SSD稅期賣樓,賺蝕視乎樓價升跌。

 

4)做轉按的業主

 

現時不少業主採用H按供樓。

 

  曹德明指為慳息而做轉按的個案,隨著樓價下調而減少,他又指現時銀行估價「跌咗少少」。一般而言,轉按成功機會較高的,是銀行估價能「冚到」樓價八成,業主收入穩定,則可以不用補差額轉按,俗稱為「無痛轉按」。獲銀行批轉按後,只需到律師樓做新契便可,他所見小業主因轉按成功,息率可調低4厘至5厘,負擔大減。但他補充,若銀行估價不足,收入不穩定的小業主,轉按成功機會較低的話,他提議︰「去年供得好哋哋的,就坐定定唔好郁住。」

 

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