零息時代 上車部署

業主揀H按成主流 拆息有望跌穿1厘

　　現時向銀行做樓按主要有兩種計劃，俗稱H按及P按，兩者都屬浮動息率。H按是跟據「香港銀行同業拆息」（簡稱HIBOR）息率計算（如H+1.8厘），P按則以最優惠利率（Prime rate）計算（如P-2.5厘），過去P按息率又較H按息率穩定。

　　本地按揭轉介公司經絡，該公司為長和（00001）與美聯集團（01200）之聯營公司，其首席副總裁曹德明（圖）指，現時以H按較多業主採用，原因是有俗稱「Cap頂」的「封頂位」，即是H按息率高於P按，業主便可按P按交息。

疫情緩和 HIBOR回落

　　過去美國加減息，香港銀行未必緊隨。曹德明認為，過去港銀行未有跟隨美國加息，現時能減息的空間有限；他預期銀行因利潤低及資金成本高，即使美國在過去半個月內減息兩次，香港銀行也不會隨美國，P按將維持不變。

　　不過，銀行拆息影長遠而言有望回落，曹德明指現時受疫情影響，經濟前景不明朗，加上新股上市季結等因素，令港元資金較為緊張，銀行同業拆息已連升多日，不少用H按的小業主需要使用「封頂」的P按計息，相信此情況將維持一段時間。

　　但按歷史數據，當市場穩定後，3個月的HIBOR將有機會回調，並有望跟美國息口看齊。「但可能要點時間，待疫情緩和，整體氣氛好轉。」他估計HIBOR有機會下調至1厘以下，H按按息到時回落至「封頂」的2.5厘下。

還息不還本可減負擔

　　近日有銀行推出「還息不還本」計劃，曹德明指，計劃是6個月加6個月，小業主在這段期間只需供利息，供款即時減半，本來月供款過萬，可減至幾千元，半年後再檢視情況，為期可長達一年，但他提醒，有部分銀行會延長一年供款期，小業主可能要多付一點利息。

　　對於打算「上車」的市民，曹德明指，部分銀行年初按揭審批趨謹慎。例如過往看三個月糧單，現在可能要求睇半年，有公司要求員工放無薪假，若一個月幾日無薪假，銀行計入息時會打折，但未必太影響審批；若是一個月無薪假，銀行會視作沒有收入，要求有正常入息人士做擔保。

不同Plan「上車」息率注意

1）P按/H按業主

　　P按業主會直接受惠銀行減息，例如居屋小業主，因為居屋只能做P按。H按業主則間接受惠，因為H按業主的「封頂位」跟隨P按息率，若遇上銀行同業拆息高企令H按息率高於P按息率，小業主就可交P按息，若P按息率調低，變相都有「著數」，H按業主最直接受惠，是銀行拆息下調。

2）做二按業主

　　做銀行一按，再做埋發展商二按「上車」，曹德明見過不少個案，很多客最後不獲批二按而陣腳大亂，其中不少是因為自己計錯息而過不到銀行壓測，他指不論一按二按，銀行都要做壓測，他舉例客人買入一新盤，首年免息，第13至36個月按揭息率為P-2.5厘，到37個月後P+3厘。該客人以為計P-2.5厘，原來銀行是計P+3厘。銀行計法是，若P是5厘，計P+3厘是8厘，再加埋一按的3厘，共11厘；客人計二按是P-2.5厘，加一按3厘1計出是5.5厘，跟銀行計的相差5.5厘。

3）「呼吸Plan」業主

　　未放寬樓按首期前，不少過不到銀行壓測而用俗稱「呼吸Plan」上車的小業主，只付首期5%便做業主，按揭由發展商包辦，但通常到第三年後息率調高至P+3厘，曹德明所見，這類業主「上車」後出現3種情況。

　　第一種︰過了3年「鬆綁」SSD（免額外印花稅）後轉按，但要有幾個因素配合，樓價有升，小業主收入趨穩定，轉按成功機會高；若樓價平穩，小業主收入穩定，並有點積蓄，補點錢也有機會成功轉按。能轉按是最好的安排，降低息率負擔。

　　第二種︰供高息或放租，若樓價下跌或收入仍然不穩定，做不到轉按，到第三年後又要付高息供款，小業主惟有「捱住先」或者放租。他又指這類按揭99%發展商都是跟P按做，但這類Plan的息率未必跟市場走，所以即使銀行減息，也未必受惠。

　　第三種︰過了3年SSD稅期賣樓，賺蝕視乎樓價升跌。

4）做轉按的業主

現時不少業主採用H按供樓。

　　曹德明指為慳息而做轉按的個案，隨著樓價下調而減少，他又指現時銀行估價「跌咗少少」。一般而言，轉按成功機會較高的，是銀行估價能「冚到」樓價八成，業主收入穩定，則可以不用補差額轉按，俗稱為「無痛轉按」。獲銀行批轉按後，只需到律師樓做新契便可，他所見小業主因轉按成功，息率可調低4厘至5厘，負擔大減。但他補充，若銀行估價不足，收入不穩定的小業主，轉按成功機會較低的話，他提議︰「去年供得好哋哋的，就坐定定唔好郁住。」

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