【FOCUS】住宅市場淘金不易，工業地產異軍突起

　　利率高企未阻美國7月房價刷新歷史新高，惟新房銷售按月急劇縮水；另邊廂，眼見一線城市樓市成交9月恐仍難擺脫負增長，北京鏈家宣布大幅下調買家中介費率。中美樓市值博率前景撲朔迷離，一束亮光卻照向風格迥然不同的工業地產，未來增長潛力頗值留意。

美房價刷新高，北京鏈家減費

　　30年期平均按揭利率攀升至7.5%的22年最高，難阻美國房價連續第5個月上漲，年初至今累計漲幅達5.3%；全國房地產經紀人協會(NAR)數據顯示，最新中位數錄40.7萬美元，相當於較三年前的31萬美元漲了31%。房價高企，8月新房銷售按月暴跌8.7%，遠超市場預期的跌2.2%。

京東物流位於江蘇昆山的智慧物流園。

　　受成交困擾的還有北京中介巨頭鏈家，就在周二（26日），「買家最高負擔2.7%中介費」悄然變更為只承擔1%，賣家另承擔1%。中介費讓利的消息，拖累另一行家貝殼在港股價當天暴瀉9%。

　　中美住宅市場一個深不見底、一個高不可攀，商業寫字樓地產亦備受空置率和貸款集中度困擾，無論淘金還是執平貨都如同火中取栗。不過，一個其貌不揚領域－－工業地產卻異軍突起，甚至被投資巨擘橡樹資本稱為「亮點」。

電商、新能源、半導體物流興

　　橡樹資本在其最新季刊就指，持續向電子商務的轉變，料在可預見的將來令美國港口的航運量上升，並對倉庫產生巨大需求，加上沿海地區工業用地供應稀缺，此將長期提振工業地產租金。另據高力最新《新加坡工業市場報告》，由於物流、生物醫學、半導體、食品等企業對工業地產的需求仍然強勁，新加坡第二季工業租金及價格指數錄連續11季上漲，其中倉庫月均尺租按年漲5.7%。

特斯拉上海車廠，佔地86萬平米。

　　在中國，新能源相關（新能源車、鋰電池、太陽能板）、食品冷鏈、跨國電商等行業興起，亦帶動物流產業基礎設施需求，背後同樣是工業地產擴張。

　　早在去年底，黑石旗下資管平台龍地（DragonCor）就宣布收購大灣區28萬平米優質倉庫，以服務電商、冷鏈等企業；今年6月，京東物流在江蘇昆山啟動50萬平方米的智慧物流園二期，現已成為全球最大的智慧物流園區。此外，最新招股的菜鳥擁有的1650萬平方米倉庫，以及特斯拉即將在上海臨港開建的超級工廠，背後亦都直指工業地產。

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