領展中期業績符預期，縱遭大行降目標股價照升，可趁低買入收息？

　　《經濟通通訊社９日專訊》領展房產基金（００８２３）昨日中午公布中期業績，可分派總
額逾３３億元，按年增長１﹒７％，每基金可分派單位按年減少１６％，惟若撇除供股影響則升
０﹒４％，符合市場預期。管理層又指明年底前沒有再融資需求，會積極尋找併購機會。股價昨
日午後回升１﹒３％，反映市場對業績表現尚算滿意。領展縱使仍受制息口高企，績後遭多間大
行下調目標價，但今日股價最多再升４％。集團今年股價仍累跌近三成，預測股息率達６﹒８％
，可否趁低買來收息呢？
　
＊中期可分派總額按年增１﹒７％，每基金分派１３０﹒０８仙＊
　
　　領展公布，截至今年９月底止６個月可分派總額為３３﹒３３億元，按年增１﹒７％；由於
「五供一」供股擴大基金單位基數，中期每基金單位分派１３０﹒０８仙，減１６﹒４％，但若
以供股後相同的基金單位基數計算，則每基金單位分派增加０﹒４％。期內收益及物業收入淨額
分別按年增長１１﹒３％、１０﹒４％至６７﹒２５億元、５０﹒６３億元。投資物業組合的估
值按年下降３﹒５％至２２９０﹒９４億元，主要由於收入資本化率擴大反映市場利率上升、市
況不明朗因素增加及外幣貶值。因此，基金單位持有人應佔資產淨值減少４﹒１％至１８１２億
元。
　　另外，財務成本增加６７﹒２％至１０﹒１億元，主因新增以新加坡元計價的貸款融資以支
持新加坡收購項目所致。截至９月底淨負債比率為１８％，較３月底上升０﹒２個百分點。
香港零售收益總額按年增２﹒４％　物業組合租用率９８％
　　領展期內香港零售物業組合租用率維持在９８％歷史高位；整體平均續租租金調整率
８﹒７％，平均每平方呎租金６４﹒３元。另本港零售物業組合的收益總額按年增加２﹒４％至
３７﹒３１億元。領展稱，香港零售市場較去年的低位回升，惟市場仍面臨諸多不明朗因素，以
及疫情因素使基數較高，而持續增長顯示長遠表現優於市場。
　　期內中國內地零售物業組合以港元計算，受外匯影響收益及物業收入淨額分別按年下降６％
及３％。平均續租租金調整率－５﹒２％，但預計將於本年度末趨向持平。於９月底，物業組合
平均租用率９５﹒８％。辦公室方面，續租租金調整率為－７﹒５％，按年收窄，上海領展企業
廣場租用率於９月底為９１﹒５％。內地物流方面，倉儲設施租用率維持在９５％健康水平。海
外方面，於９月底，澳洲零售物業組合的租用率穩定在９８﹒１％，新加坡零售資產租用率達
９９﹒３％，國際辦公大樓資產組合租用率９５﹒１％。
　
＊領展：明年底前沒再融資需求，明年為併購機會年＊
　
　　領展稱，於２０２３年３月成功完成１８８億元「五供一」供股後，預計於２０２４年年底
前沒有再融資需求。截至９月底，供股所得款項淨額其中９２億元已用於償還債務，而其中４億
元分別用以完成支付收購位於江蘇省常熟市南部及常熟市北部兩項物流資產。隨著物業市場繼續
重新定價，將保持謹慎及耐性地作出資本部署。
　　董事會主席聶雅倫表示，雖然息口維持較高，但公司供股後留有現金，因此相信明年是併購
機會年。行政總裁王國龍相信，未來數月將有較多併購機會，預期業主因息口因素調整價錢，公
司處於一個非常好的位置去議價，但會保持耐性，以投資好項目。王國龍又指，本港經濟環境持
續向好，零售動力仍存，惟人民幣偏弱，內地來港消費意欲下降，因此有待環境調整。他亦期望
旅客增加，間接帶動本地消費，或本港舉辦更多活動吸引港人留港消費。
　
＊瑞銀：未來股價取決美國債收益率，目標價降至５３﹒９元＊
　
　　瑞銀發表研究報告指，領展２０２４財年上半年每單位可分配收入按年減１６％，但符合預
期。若撇除供股影響，領展上半年每基金分派應升０﹒４％，其投資物業的資本化率適度擴張；
香港、內地及海外所有租戶銷售額均已超過疫情前；有效融資成本從３％微升至３﹒７４％，而
淨負債比率維持在１８％的健康水準。最新公布的業績對股價影響應屬中性，而未來股價表現將
很大程度上取決於美國１０年期國債收益率的走勢。因高息假設而下調其目標價９％至５３﹒９
元，仍建議「買入」。
　　中信里昂指，領展中期業績符合預期，但由於供股後攤薄，每單位分派同比減少１６﹒４％
。內地和香港經濟放緩，預計領展未來幾年的有機增長將保持在低個位數，派息穩定，與債券類
似。即使管理層提及重啟基金單位回購，或短期內改善市場情緒，但其單位價格將與美國國債收
益率更加相關，目標價從５０﹒６元下調１７％至４２元，維持「跑贏大市」評級。
　
＊花旗：若利率見頂股息率屬吸引，惟將目標價降至５０元＊
　
　　花旗表示，領展長久以來一直被視為投資於利率的替代品，隨著美聯儲利率見頂，資金流向
逆轉，計及領展的增長前景與較高股息回報，來自收益基金、對沖基金、香港高淨值投資者及散
戶對領展的取態應由淨沽售轉變為淨買入。預期領展明年３月底止２０２４財年每基金單位分派
（ＤＰＵ）將觸底，２０２４至２０２７年ＤＰＵ年均複合增長率料約５％。由於供股及利率上
升，領展的股價本年至今累跌約３０％，假設現時利率已見頂，領展目前股息率達６﹒６厘屬吸
引。相信領展每年總預期回報率或高於１０％，對投資者吸引力較高，考慮到較高的貼現率，將
基於股息貼現估值模型（ＤＤＭｓ）的領展目標價從６１﹒４元下調至５０元，維持「買入」，
重申為首選股份。
　　摩根士丹利下調領展２０２４至２０２６財年每基金單位分派預測各１％，主要反映成本上
升導致更低的物業收入淨額利潤率，維持目標價４４元，評級「增持」，反映股息率６％，與美
國１０年期國債債息息差約為２％，最牛情景則由６７元下調１﹒５％至６６元。在房地產信託
基金中，大摩偏好領展多於冠君產業信託（０２７７８）及置富產業信託（００７７８），認為
領展盈利具有韌性、負債比率低、股息率６﹒９％、潛在回購、收購等其他企業行動，對長期投
資者吸引。
　
＊摩通：可在利率下跌時再吼，目標價升至３９元＊
　
　　摩通指，基於欠缺其他催化劑，包括增加估值的併購或資本循環利用，領展股價與美國１０
年期國債孳息變動高度關連，今年以來跑輸大市１８％。目前股價相等於現財年預測派息率
６﹒８％，或較美國１０年期國債有２﹒２２厘價差，與歷史平均相同且不特別吸引。在利率環
境維持更高更長時間下，有其他更吸引的收息股，譬如本港電訊股及大型油企，但相信領展在利
率下跌時可再考慮。基於該股在本地地產股中最直接受惠減息，目標價由３８元升至３９元，維
持「中性」評級。
　　高盛指，領展中期業績符合預期，租務趨勢穩定，管理層也傳達了關鍵信息，即穩定的租金
回歸及營運前景、會耐心等待資產重新定價以進行併購、對股份回購方案持開放態度，維持「買
入」評級及目標價５７﹒３元。
　
＊林家亨：分派增加債務減少業績合格，可趁低買來收息惟難望爆升＊
　
　　今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目請來國農證券董事總經理林家亨，他指領展業
績合格，美國於本輪加息周期共加息１１次，由０﹒２５厘一直加至５﹒５厘，領展作為物業收
租股，面對如此大的利息上升周期，收入被利息蠶食，但派息仍能創新高，每基金單位分派減少
１６％只因供股後令股數增加。領展無論收益或派發金額都比以前多，雖然增長幅度小，但要計
及新加坡方面收益貢獻仍很小，另要留意公司債務減少，將令其不需再集資卻有能力進行收購。
事實上，領展於昨晚分析員晚宴中也指明年會積極尋覓收購對象，趁利率見頂有機會下行買多些
物業，可令將來收益增加。
　　不過，林家亨又指，人民幣近半年大幅貶值，令北上消費人數大增，留港消費市民自然減少
，相信要待人民幣轉強，南下消費人數才可增加，領展應不會期望今年本土消費市場有較大升幅
，若能持平或有２、３％增長已很好。他補充，明年人民幣有機會轉強，始終美國明年不再加息
兼有機會減息。股價方面，若有供過股，當時平均股價高，若現時趁股價低再買，可降低平均成
本，但不要忘記領展是一隻定息收入股份，很多人買領展只為收息，股價不會快速上升，即使美
國明年減息，領展卻不可能爆升。
　　領展收市升２﹒８６％收報３９﹒５元，為表現最好藍籌，連升兩日，累升４﹒２２％，成
交４﹒２３億元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉