萬科債務危機稍緩兼人幣轉強，內房勁彈邊隻最值博？

　　《經濟通通訊社６日專訊》雖然內地樓市「金九銀十」不再，百強房企１０月銷售額按月跌
７﹒５％，但個別一線城市如廣州新房成交卻創近５個月高，有分析師指，雙１１、雙１２、元
旦等都是房企營銷衝刺的節點，新政利好購房需求釋放，有望保持穩定復甦態勢。另方面，萬科
企業（０２２０２）雖有國資大股東深圳地鐵撐腰，但隨著銷售持續下滑，流動性情況令人擔憂
，最近陷入股債雙殺局面，不過，據報萬科會在今日下午召開網上會議，與金融機構交流經營情
況及債價波動事宜，今早股價大升近一成。此外，人民幣轉強，亦有助帶動有大量美元債的內房
造好，其中恒大（０３３３３）更飆１４％。內房有望翻生？抑或只是短暫反彈？哪些股份值得
吸納？
　
＊百強房企１０月銷售額按月跌７﹒５％，惟廣州新房成交創近５個月高＊
　
　　中指研究院數據顯示，內地百強房企１０月單月銷售額按年下降３３﹒５％，按月下降
７﹒５％。今年首１０個月，百大房企銷售總額為５﹒３萬億元人民幣，按年下降１３﹒１％，
降幅相比上月擴大２﹒８個百分點。此外，根據８５家滬深上市房地產公司的三季度財報，民營
房企和混合所有制房企流動性情況惡化，現金及現金等價物均值按年下降３３﹒３％和
２４﹒５％，短期有息債務均值按年下降２０﹒５％和１６﹒２％，短期流動性改善不明顯。
　　不過，廣州中原研究發展部統計顯示，１０月廣州新房成交量超６５００宗，創近５個月以
來新高，擺脫了今年６至８月的成交頹勢。二手房方面，１０月成交量達９３６１宗，按月增長
９﹒５６％，市場活躍度有明顯提高，成交量三連升。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉接受內
媒採訪時表示，在系列政策落地及國慶黃金周促銷的帶動下，１０月廣州新房二手房雙雙環比回
升，延續了９月份企穩復甦的態勢。展望年底，雙１１、雙１２、元旦等都是房企營銷衝刺的節
點，新政利好釋放的購房需求將會持續入場，預計有望保持目前穩定復甦的態勢。
　
＊據報萬科今日與金融機構開會，就經營情況及債價波動作交流＊
　
　　另方面，在外界對萬科流動性情況擔憂增加之際，據內媒《財聯社》引述消息指，萬科擬於
今日下午與金融機構召開線上會議，交流萬科經營情況及近期萬科二級市場債券價格波動事宜。
深圳市國資委相關領導、深圳地鐵董事長辛傑，以及萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、公司副
總裁兼財務負責人韓慧華將參加會議。
　　萬科明年有約１００億元人民幣左右的美元債到期，在內地收緊房地產融資政策的大環境下
，外界對萬科流動性情況的擔憂增加，萬科境外美元債價格上月曾跳水，並一度影響到萬科股價
，萬科Ｈ股上月累計下跌超過１５％，連續第三個月下跌。萬科此前回應投資者提問指，公司基
本面沒有出現任何問題，債券價格波動主要是市場情緒波動所致，又強調公司各項資金排布和還
款安排都在有序進行中，經營性現金流仍然為正。
　
＊大和：大部分城市銷售改善情況短暫，潤地越地為長線具防守性選擇＊
　
　　大和發表最新報告指，鑑於８月底以來內地多個城市政策放寬力度加大，該行於近期走訪包
括北京、上海、廣州、深圳及杭州等在內的９個城市，以衡量對房屋銷售的影響。該行發現，「
認房不認貸」政策對大部分城市影響有限，雖然大部分項目在政策公布後銷售中心人流量出現激
增情況，惟當中只有小部分項目的銷售有明顯改善，而相關情況僅持續２至３周。市場對放寬限
購政策的反應更為強烈，尤其杭州，市場情緒得以重振。然而，政策帶動的銷售復甦並未導致樓
價上升，目前亦未看到購房情緒向周邊城市外溢。
　　大和認為儘管內地對樓市的政策支持力度加大，但房地產市場仍然不穩，大部分城市的銷售
改善情況短暫。料政府將有更多支持政策出台，特別是在一線城市，但對當中的成效仍存懷疑態
度。在內房股中，華潤置地（０１１０９）及越秀地產（００１２３）為長線具防守性選擇，分
別予目標價４４﹒８元及１２﹒４元，而在政策支持下，看好龍湖集團（００９６０），予目標
價２６﹒３元，三隻股份評級均為「買入」。
　
＊人幣兌一美元即期開市大升３１０點子，美元大跌緩和人幣貶值壓力＊
　
　　另值得留意，人民幣兌一美元中間價今報７﹒１７８０，較上個交易日升１６點子，兩連升
，創１１月１日以來近一周新高。人民幣兌一美元即期匯率（ＣＮＹ）今早高開３１０點子，報
７﹒２８２３。美元卻跌至６周低位，美匯指數下跌１％至１０５﹒０７。
　　上周五（３日）美國非農就業數據明顯拉低了未來美國聯儲局繼續緊縮的預期，美元大跌助
力緩和人民幣貶值壓力。興業研究認為，短期內人民幣匯率料繼續震盪，美元回落再度減輕人民
幣逆周期調節的壓力。亦有市場人士猜測，隨著美元調整，繼續看空人民幣的預期料出現一定波
動，如果內地經濟基本面利好得到進一步印證，人民幣可能有一波較為明顯的反彈。
　
＊黃偉豪：內房基本因素無改善，惟越地等具國企央企背景可吼＊
　
　　中薇證券研究部執行董事黃偉豪表示，內房基本因素沒有改善，部分一線城市如「北上廣深
」向來銷售不差，但三四線城市始終未見起色，不少民企內房負債高，違約風險大，業務又集中
於三四線城市，難靠賣樓使資金回籠。內房股價今日反彈主要因港股近期反彈，氣氛改善，加上
人民幣轉強，由兌一美元報７﹒３１升至７﹒２８。總之，內房銷售周期相信仍要頗長時間才能
恢復正常，只可吼有國企央企背景的房企，其中越秀地產有央企背景，業務主要在一線城市廣州
，現價可買入，上望１０元，支持位處於７﹒２、７﹒３元。其他國企內房如中海外
（００６８８）及華潤置地也可吼。
　　內房股今日普遍大升，其中碧桂園（０２００７）在官微公布，截至１０月底，今年累計交
付約４６萬套房屋，累計交付面積約５５０６萬平米，交付項目涉及３１個省，２３７個城市，
部分項目實現提前交付，股價半日飆逾８％。雅居樂（０３３８３）公布１０月預售金額合計
３４﹒８億元人民幣，按年跌約２７％，惟半日照升９％。
　
　　　　　　　　　部分內房股今日上午表現　　　　　　　　
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　　　　股份（編號）　　　　半日收市價　　　　變幅　　　
　　中國恒大（０３３３３）　０﹒２４８元　升１４﹒２９％
　　萬科企業（０２２０２）　８﹒２９元　　升９﹒２２％　
　　融創中國（０１９１８）　１﹒７９元　　升９﹒１５％　
　　雅居樂（０３３８３）　　０﹒８４元　　升９﹒０９％　
　　碧桂園（０２００７）　　０﹒７７元　　升８﹒４５％　
　　合景泰富（０１８１３）　　０﹒８元　　升８﹒１１％　
　　富力地產（０２７７７）　　１﹒２元　　升８﹒１１％　
　　世茂集團（００８１３）　０﹒６２元　　　升６﹒９％　
　　龍湖集團（００９６０）　１２﹒７元　　升６﹒１９％　
　　華潤置地（０１１０９）　３０﹒３元　　升３﹒７７％　
　　中國海外（００６８８）　１５﹒６６元　升２﹒８９％　
　　越秀地產（００１２３）　８﹒３５元　　升２﹒８３％　
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉