新按保拆解:首置客的槓桿加大幾多?

28/10/2019

 

  逐步削弱銀行體系風險來換取政治籌碼,特首林鄭月娥的新按保政策,還容許不符合「壓力測試」的首置客,可在多繳交保費下,來借取按揭保險,變相催谷實力有限的首置買家上車。只因在新制度下,首置客可運用更大的槓桿借得更盡,埋下樓市的一個計時炸彈。

 

 

  按現時「全港家庭入息中位數」28,500元計算,過去買家要申請按揭貸款,是需要符合「壓力測試」及「供款佔入息比率」的要求。倒轉推算只能應付最高297萬元的貸款額,以最高九成按揭、攤分三十年還款期及息率2.625厘來計,最高可負擔樓價是330萬元,首期比例則是33萬元。

 

  今日首置客免卻「壓力測試」,實際手持同一月入的買家可以借得更多,只要符合「供款佔入息比率」一半的前提下,最高貸款額已可增大至354萬元,比過去大增19%。化作樓價來推算,可以負擔的樓價卻上調至393萬元,買家僅需增加六萬元的首期,相當於39.3萬元,就可以買貴63萬元的樓價。

 

 

 

  如果買家希望購買的物業是600萬元以上,所發揮的「槓桿原理」就更加誇張。今次我們以「私樓家庭入息中位數」40,000元來計,倒轉來計準買家只能應付最高416萬元的貸款額。按樓價超過600萬元只能做六成按揭準則計算,買家最高可負擔樓價是693萬元,因此首期也要有277萬才可以。

 

  新政策下,因為按揭成數的放寬,以及免卻「壓力測試」兩者結合的化學作用,同樣持有40,000元月入的買家,現時可應付最高497萬元的貸款額,因首置客也可借九成按揭的關係,所以實際只需付55.2萬元,就可買到最高樓價552萬元。同一月入,買家所付首期減少80%,卻可谷大貸款額19%。

 

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