後QE大時代: 三藩市收入高港逾倍樓價竟同 短期看淡長期更淡

　　「A股爆了股災之後，香港樓災就會跟著爆。」本通訊社記者訪問美國財經評論作者楊衛隆，他指香港樓價是全世界最難負擔的，並認為香港樓市有泡沫，而且是極大的超級泡沫。

　　他嘗試以香港樓價和作為美國大城市之中最貴的三藩市樓價比較，美國人覺得無法負擔三藩市的住屋。

楊衛隆認為，香港樓價再上升的可能性已經不存在，樓價下跌的幅度可能會很大 (Henry攝)

三藩市家庭收入高過香港逾倍 樓價竟然相同

　　今年三藩市家庭全年收入的中位數為約7.6萬元(美元.下同)，而香港的家庭全年收入中位數是3.5萬元。三藩市住宅價格中位數為100萬元，但是，他指出三藩市有一半物業價格低於100萬元，拿著50萬至60萬元，便可以在三藩市置業。

　　「三藩市的家庭收入高過香港一倍以上，樓價竟然相同。」他因此認為，香港樓市泡沫確實嚴重。

　　「香港似是日本迷失20年之前的樣子，樓價超高，經濟發展遠遠落後於樓價升幅。」雖然香港今年連續兩季的GDP都有正增長，但楊氏認為，GDP的計算是滯後，並指每次資產泡沫爆破之前GDP都有大幅度增長。

　　「GDP只是計算經濟活動，不是計算經濟效益。」他認為，留意經濟不能只看GDP，要留意整體經濟，包括通脹、匯率、利率、實質工資增長、對外貿易和經常帳等等。

實體經濟不好 股市樓市卻升 是大災難先兆

　　「最壞的情況是股市樓市脫離現實，實體經濟不好，股市樓市卻上升。這就是經濟大災難的先兆，越升得高，經濟災難越難解決，破壞力越大。」現時香港樓價每年均有增長約10%，但實體經濟的增長卻追不上樓價，積聚泡沫。楊氏指出，香港樓價不可能脫離香港人的購買力，不可能脫離香港的經濟情況。

　　半年之內，美國會加息。聯匯制度下，加息將推高供樓成本，打擊香港樓價。

　　「香港樓價再上升的可能性已經不存在，樓價下跌的幅度可能會很大。」他預期不久將來，香港爆發樓災，樓價劈一半再劈一半。長期而言，他認為香港樓價會受制於全球經濟衰退和人口老化。「香港樓價，我是短期看淡，長期更淡。」

撰文: 周涴楠

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