倡25折平賣公屋 租戶升呢做業主

11/10/2019

  近數月的反修例風暴不斷升級,有分析指是次事件引發社會深層矛盾,而林鄭政府的第三份施政報告,將於今月「出台」,估計新施政報告將針對解決深層矛盾,冀緩解風暴。而香港最深層矛盾莫過於房屋問題,「上車難」一直未解決,相信房屋仍然是施政報告的一大重點。

 

  施政報告公布前夕,前特首董建華牽頭成立的民間智庫團結香港基金,於9月底發佈房策研究報告,提出10項房策建議。「港人組屋計劃」是亮點,稱仿傚新加坡組屋模式,透過多項「鬆綁」及調整措施,增加公營房屋包括公屋及居屋的購置,讓更多市民擁有自住物業。

 

 

團結香港基金10項房策建議 

 

1重推「租置計劃2.0」

2 優化公屋調遷計劃

3新公屋可租可買

4 提供公屋輪候冊「隊頭」家庭租金津貼

5 增撥公屋用地

6鎖定補地價金額

7放寬租賃及流轉限制

8全面開放「白居二」市場

9 調整抽居至抽籤制度

10 首置免息貸款

 

  當中擴大現時公屋租置計劃的建議,即讓公屋戶購置租住的單位,正是基金會顧問、香港經濟學者王于漸一直以來的建議。研究本港公屋政策36年的王于漸接受本刊專訪,剖析政府讓公屋戶買入租住的單位,如何有助重建「置業階梯」,同時減少劏房及降低私樓需求。不過,一直研究香港土地及房屋的「本土研究社」則指,置業階梯房策思維已不能應對刻下困境,出售公屋只會加劇世代房屋問題。

 

王于漸 Profile:

 

•香港經濟學者、研究公營房屋政策36年

•曾留學美國芝加哥大學、為主張自由放任經濟主義佛利民(Milton Friedman)的學生

•1976年到港大經濟系任教,之後出任過商學院院長、首席副校長等多個職位

•出任過房委會、外滙基金諮詢委員會等多個政府委員會委員

•曾為民間智庫團體民主思路理事

•今年4月再度出任港大副校長一職

•亦為前特首董建華牽頭成立的團結香港基金顧問

 

住公屋難「上流」 置業階梯消失

 

  王于漸是大學教授,又研究公屋政策36年,要他講今日的房屋問題,沒有用上艱深難明的學術或技術詞彙,相反平易近人非常「貼地」。他直接了當點出現時香港房屋三大問題。第一是過去30年,香港人置業比例不增反減,「一個社會進步,置業比例應該不斷上升,但竟然下降,這自然造成社會機遇、貧富懸殊、跨代上流等問題,就全部出現晒!」根據統計處資料,自置居所住戶比例自2017年跌破50%,去年曾一度跌至48.7%。置業比例下降,因為「上車難」。薪酬升幅永遠追不到樓價升幅,港人「打份工」、不吃不喝20年才能「上車」的「世界之冠」已不是笑話。

 

 

首期太貴拉高門檻

 

  王于漸指近年按揭成數降低,買樓要付四成首期,令「上車」門檻再拉高,這是第二大問題,「房地產價格上升,監管者關心銀行穩健,於是做了一件事,房地產首期由本來沒有規管,變成有規管。」尤其是於2015年金管局為遏抑樓價,進一步調低按揭成數,現時700萬元或以下物業,要付四成首期。記者假設單位售500萬元,首期就要付200萬元,按一個月入4萬元的家庭計,每月儲2萬元,也要8.3年才能儲夠200萬元,「上車」又怎能沒有「父幹」?

 

  在經濟人王于漸眼中,買樓除了自住,也是儲蓄之法,「你買樓原本付10%樓價就可以,然後透過按揭買入單位,你住在單位裹,你解決了居住、投資、儲蓄及找到一個資產去保值,沒有一項投資的槓桿比房地產高。」不過樓價實在太高及低成數按揭下,大部分人不能透過買樓的高槓桿下儲到資金,這個問題在公屋戶尤其集中和明顯,令「置業階梯」消失,這是第三大問題。

 

上流階梯不再有效

 

  過去香港設定的置業階梯有三層,由公屋「上流」到居屋,雖然公屋和居屋都是公營房屋,但公屋只是租戶,居屋是半個業主(未補地價),身份「升呢」,再上一層是由居屋「上流」成為私樓業主。但王于漸指,這條「升呢」階梯今日大部分公屋戶根本行不上,「你不可以靠一個公屋租戶,交平租儲到錢,去買居屋買私樓,原本是可以的,七十年代是可以的,但世界變了。」

 

 

  他認為過去公屋純粹解決基層的居住問題,今日還要透過房屋達到儲蓄、「上流」,甚至解決退休生活費,「香港有三成人口住在公屋,點儲蓄呢?儲蓄不到,只是生活過得去,因為公屋租金低,有個地方住。本來公屋是解決住的問題,政府建公屋,租給你住,因為當時社會貧窮嘛,但現在不是這個問題,是沒有辦法透過房屋去儲蓄,繼而買樓。」按統計處資料,現時香港有30.9%人口住公屋。 

 

後資產帶動年代的困境

 

  全球經濟下行,歐洲丹麥已出現負利率,美國上月中宣布今年第二次減息,全球會否掀起減息潮?王于漸認為:「主要看歐洲及美國,而歐洲的風險比美國大,但美國經濟都開始轉下行,否則她(美國)怎會在減息?問題在於下行速度有幾快。似乎未來一兩年都是減息時間。」他續指,過去經濟增長由製造、出口及服務帶動變為資產帶動,背後原因是,「我們這十多年來,進行金融改革,把地產債券證券化,接住『爆咗煲』(編者按:指2008年金融海嘯),為解決這個問題,將資產價值提高。」

 

未來新經濟走向科技,對人力需求大減。

 

下輪經濟造福小眾

 

  就提高資產價值,王于漸進一步解釋,金融風暴後,*政府為打救已破產的人,唯一可做是提升其資產價值,令帳面上(Balance Sheet)收支平衡沒有破產,「假設你本來有1億債務,得1蚊資產,我於是把你的資產升到1億,變成沒有破產,你就不用跳樓。」

 

  這些1蚊變1億的壞資產一直存在,卻令經濟難以新陳代謝,經濟增長變慢。而日他形容情況似一個本來已死的人,沒有消失,依然「活」在世上,如常有人替「他」沖涼換衫;具體情況如日本,「日本由1990年到今日 ,幾乎沒有經濟成長,已經29年。其實已經死咗,但其他人當佢「冇死」,但都係死咗嘛。」

 

  由資產帶動的經濟,令全球樓價飆升,貧富懸殊加劇,已引發民眾不滿,似乎難走下去,但下一輪經濟將由甚麼帶動?王于漸指這正是21世紀全世界要面對的難題,「全世界最擔心,不是沒有好的新經濟,但新經濟不似製造業帶來龐大就業機會,而且只有小部分人受惠,好像Google能請幾多人?這正是全世界未來50年要面對的問題,即使經濟起飛,但大部分人將享受不到成果。」

 

  王于漸認為現時公屋資源效率未用盡。他指公屋只供租住,即使單位只剩下一人居住,礙於戶主不擁有公屋單位,他們也不能將之分租出去,亦少有人願意交出單位。其次是富戶政策推升私樓的需求,「假設我退休後沒入息,但太太和兩個仔女仍然有工作,我的家庭很容易成為富戶,要交雙倍租。」

 

經濟學者王于漸指出售公屋讓市民踏上置業階梯。

 

  很多富戶於是刪除收入較高的仔女的公屋戶籍,令家庭收入不超標,避過交雙倍租。但王于漸認為富戶避過多交雙倍租金,其實不是真正少交,這筆租金其實轉了去私樓市場,因為被刪除公屋戶籍的仔女,要去租私樓居住,「公屋月租約2,000元,富戶要交4,000元,被刪除戶籍的仔女出去租個6,500元的劏房,本來公屋富戶要多交的2,000元,變相補貼劏房租金。」

 

私有公屋減少劏房

 

  他又指由於對私樓需求增加,但供應有限,劏房由此而起,他指按統計處資料,2011年全港有15.5%家庭租住私人樓,5年後到2016年增加至20.5%,「短短5年,每年有1%的人出來租私樓住,那有這麼多私樓,於是出現劏房。問題是私樓可以劏,但公屋不准劏。」他指全港有80萬公屋,若公屋能夠通過政策,釋放更多單位出來,讓公屋資源更有效發揮,私樓劏房將會減少。

 

樓價飆升,令公營房屋需求大增。

 

  王于漸認為,出售公屋是解決之道,讓租戶購入租住的公屋單位。他以上面一家四口的富戶為例作解釋,「公屋變了私人物業,仔女返來住沒有問題,仔女不用出去租樓住,就會令私樓的租務壓力減低」。他認為出售公屋,最快見效是令私樓劏房的需求減少,劏房市場佔整體房屋市場只有1%到2%,但公屋佔30%,「如果公屋可購置,劏房租金插水啦。」

 

  另一情景是有老人家想搬去大陸養老,以買入自住的公屋單位,例如以100萬元買入,之後把單位月租6,000元出租,租金用來供樓或補貼他內地養老。「這樣的情況,你會發現,現時公屋並不是發揮到最高效益。」

 

助小市民重上階梯

 

  最重要是可以重建置業階梯。讓公屋戶透過買入自住單位成為業主,可以透過「磚頭」保值及儲蓄,隨著樓價上升,能夠在置業階梯「上流」,「現在的房屋問題,不只是夠不夠樓的問題,還有問題是,即使建很多公屋,但你沒有辦法儲錢,沒有辦法上到樓,沒有辦法改變你的財富,甚至是你75歲後的退休生活問題。」他曾形容,置業階梯並沒有斷裂或者消失,關鍵是小市民沒有足夠「財力」攀上置業階梯,因此他認為政府應給小市民一對「高鞋」讓他可以攀上階梯,而這對「高鞋」就是讓公屋私有化。

 

  王于漸的建議,在團結香港基金的房策10項建議中稱為「租置計劃2.0」,擴大現有公屋租置計劃,以平均單位市價二五折出售;鎖定補地價額為單位出售當日,而非按市價的浮動計算等。

 

買樓好時機?

 

  樓價正下調,王于漸沒興趣預測樓價跌幅,坦言雖然現時有很多不確定因素,包括中美貿易戰、香港反修例風暴等,「但都有正面環境,就係進一步確定息口會好低。」他認為全球慢慢步入經濟放緩期,甚至有可能步入負增長,「前景都有三幾年,息口唔會升。」

 

近月社會不穩,有業主降價賣樓。

 

  是否買樓好時機,他指投資而言,現時有很多懲罰措施如額外印花稅,相對困難;用作自住、保值和儲蓄的話,「你就要考慮會不會移民,今年幾多歲;如果你30歲,以香港人可以活到100歲計算,你還有70年命;假若你不打算移民,繼續在香港生活,你自己估下,這70年香港樓巿會不會從此一蹶不振,跌到落底呢?」

 

上車要先評估收入

 

  「上車」除了考慮大環境,評估自己收入亦非常重要,「可能會失業,當然唔好買;若果你有穩定工作和收入,或者可以諗下。還要想想如果出大事,有沒有人來打救你呢?有沒有父母姨媽姑姐叔伯可以幫手?要考慮全面,不單止考慮經濟下行,還有個人承擔風險的能力。」

 

  近日有指若泊港資金撤走,樓價可能大幅下調。王于漸指若資金撤走,股巿先反應,接著才是樓巿。但他指印花稅等懲罰性措施令樓宇買賣少了,流通性減低,本地房地產的反應可能會比其他房地產巿場更快,「當巿落的時候,不是人人都有相同的看法,於是有人會出貨,同時有人會入貨,但因為有懲罰性措施,你出貨都沒有幾個人願意接貨;當巿落的時候,就更少人接貨,個巿落得就更快。」

 

公屋租置計劃

 

  租者置其屋的簡稱,於1999年至2005年推出,讓公屋租戶以折扣價購入單位,現時共有39個屋邨、約18.4萬個單位可買賣,佔80萬個公屋單位比例約23%。按今年7月中立法會文件,可出售公屋單位仍有1/4約4萬個單位未賣出。近年可買賣的公屋單位賣價也隨樓巿水漲船高,今年4月青衣一個443平方呎公屋單位,原業主於2009年以118萬元買入單位,最後連補地價賣550萬元,實呎12,415元。補地價後公屋單位跟私樓一樣,可在自由巿場買賣,任何人都可購買,按2017年資料,已補地價公屋約佔1%。

 

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