【全球搶房】憧憬超低息5年起跳 英美中韓齊現逆疫購房潮

01/09/2020


  全球央行帶頭大哥聯儲的掌門人鮑叔,6月以一句「甚至連『考慮加息』的可能都沒有考慮」,開出至少到2022年底前維持超低息的「包票」;而隨著上周在Jackson Hole宣布「容許通脹在相當一段時間高於2%」,市場對超低息的預期時限延長至「5年起跳」--從美國、英國、加拿大,到韓國、中國內地,一股全球搶房熱潮正席捲而來。

 

美二手房中位數突破30萬美元

 

  當1630萬美國人靠持續申領失業救濟過活、華府以「Eviction moratorium(暫緩逼遷令)」(現已到期)保護付不起房租的租客免受業主驅逐之際,花旗國7月新建住宅銷售卻「逆疫」飆至90.1萬套的2006年以來最高水平。而成屋(即二手房)銷售當月更達586萬套,且房價中位數首次突破30萬美元(30.41萬),按年漲8.5%。

 

 

美國7月新建住宅銷售「逆疫」飆至2006年以來最高水平。

 

 

  在賓夕法尼亞州首府哈里斯堡(Harrisburg),有地產經紀剛以20萬美元掛出郊外小鎮上一處50年代風格的三居室房屋,就瞬即收到26份報價,希望買入的人有的願意多付25%即5萬美元,有的甚至提議無需看房就買。

 

  跟逾千萬因失業無法支付房租的租客相比,擁有積蓄、穩定工作及良好信用評分的美國人,正利用有史以來最便宜的抵押貸款利率來「上車」或換大屋。據房利美(Freddie Mac)數據,7月30年抵押貸款固定利率平均低至3.02%,較一年前低逾50點子。此外,疫情令人們搬離高價的城市公寓前往郊區,以避免在人口稠密地區的感染風險,同樣是刺激強勁買家需求的原因。

 

多倫多周邊獨立屋成交額飆八成

 

  再看毗鄰的加拿大,7月錄得逾6.3萬宗房屋交易,刷新逾40年來單月最高紀錄;成交均價錄57.15萬加元新高,按年漲14.3%。其中,大多倫多、大溫哥華地區銷量按月飆升49.5%、43.9%。在距離多倫多百餘公里的湖濱小城巴里(Barrie),掛牌出售的家庭友好型獨立屋動輒收到逾20單認購,跟2月相比,7月成交額飆升84%。

 

  另在英國,在約翰遜政府首置人士購買50萬英鎊或以下物業免繳印花稅的政策刺激下,7月物業成交額同錄370億英鎊的近12年新高,平均放售價格並升至創紀錄的32萬英鎊。值得一提的是,來自中國內地和香港的買家超過俄羅斯及印度,成為倫敦豪華住宅市場上最大的國際投資者群體。

 

 

加拿大大多倫多、大溫哥華地區房地產交投活躍,地產廣告林立。

 

 

  同樣,韓國7月房屋交易量按年翻逾倍至14.1萬套,其中首爾公寓樓價格平均售價突破10億韓圜(約650萬港元),相比3年前漲幅達52%。

 

深圳、廣州、惠州頻現千人搶購

 

  回看內地,早在6月,深圳光明區「融御華府」樓盤派籌開售,雖然設定「100萬誠意登記保證金」門檻,仍引來千人通宵排隊,開發商不得不緊急通知取消派籌;同區的「正大城」7月同樣開盤兩天,就售出九成;7月底,首採「積分制」的寶安區「華強城市花園」,556套房源吸引積分排名前5560人「十人搖號搶一房」。

 

  同屬大灣區的廣州和惠州,前者位於南沙區「陽光半島」8月8日開盤現場的認籌客多達近6000人;後者位於大亞灣中心區的「君躍荃新時代」更火爆,248套單位兩小時售罄。

 

  易居房地產研究院數據顯示,7月全國40城新建商品住宅成交面積按月增5%;首7月計,儘管受疫情影響成交按年跌12%,但廈門、杭州、成都分別逆勢增27%、22%、9%。

 

富豪現金為王+銀行收緊按揭,「搶磚頭」還宜三思

 

  聯儲新政策框架戰略從過往「就業最大化+穩定物價」雙目標,轉至「重點關注就業+容忍更高通脹」,高盛預期加息時間或要等至2025年,而前白宮首席經濟學家、現任哈佛大學教授Jason Furman同稱,「如果5年後利率仍為零,我不會感到驚訝。」

 

 

超低息及實質負利率鼓勵個人及藍籌巨企同「借借借」,但超級富豪卻似乎不忘現金為王。

 

 

  超低息及實質負利率鼓勵個人及藍籌巨企同「借借借」,不過,全球最大資產管理公司貝萊德近日就指,目前全球正處於有史以來最大的信貸熱潮之一,而通脹在中期有上升風險,因此下調全球信貸長期評級由「戰略性增持」至「中性」。

 

  另據擁有逾800名億萬富翁會員的「The Investment Group for Enhanced Results in the 21st Century (Tiger21)」俱樂部的最新報告,因對美國經濟受新冠疫情影響的前景感到擔憂,成員總資產規模中的現金比例已提高至19%,高於疫情爆發之初的12%。

 

  主席Michael Sonnenfeldt就指,「在努力謹慎建立資源的同時,會員也積累了流動性,並且不會立即在這些領域再投資,以保持現金挺過這場風暴」,此似乎與搶房者爭相背上房貸的趨勢相反。

 

標普:四大行或臨6.51萬億資金缺口

 

  此外,全球央行放水令銀行水浸,但以本港銀行為例,按揭審批卻節節收緊,批核需時更長、要求文件更多、拒批比例更高。標普更預計,中國四大行若要滿足全球資本要求,到2024年或面臨6.51萬億人幣的資金缺口。

 

  當富豪、機構、銀行齊齊看到QE巨浪下的未來資本結構、融資成本潛在變動,搶磚頭「保值」之前恐要三思而後行。

   

 

撰文:俞瑾

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