【復常炒D乜】通關在即憧憬樓市快見底 地產股獲大行唱好哪幾隻可吼？
04/01/2023
市場憧憬與內地通關可帶動本港經濟及樓市反彈，近期樓市氣氛好轉，本地地產股走勢亦向好，昨日(3日)全線上升，其中新地(00016)曾創超過一年半高位。花旗料本港樓價首季見底，籲買入新地、九置(01997)及信置(00083)，瑞銀亦指樓價和零售銷售有可能復甦。
(新地網頁截圖)
去年樓宇買賣及按揭宗數急跌 中原、經絡：通關等利好因素下將回升
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，2022年整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄59604宗，總值5603.5億元，按年分別下跌38%及38.9%，宗數創32年新低，金額則創6年新低。不過，隨著美國加息放緩，以及通關在即等利好消息刺激，近期樓市氣氛好轉，成交增加，將於今年1月底登記數字開始反映。
另經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，去年全年現樓按揭宗數錄得83421宗，按年減少18.7%，創6年新低；全年樓花按揭宗數則為4050宗，按年減32.2%，創11年新低。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，2022年香港受新冠疫情及加息陰霾下，樓市跌勢不斷，新盤銷售未如理想，二手交投同樣疲弱，從而影響按揭市場。現時防疫措施大幅放寬，加上通關在即等利好因素，有助發展商加快推盤步伐，料今年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長。
十大屋苑周末成交飆近六成 中原：樓市小陽春成雛形
此外，中原地產公布，十大屋苑在上周末錄得27宗成交，按周多58.8%，創9個月新高，累計3日假期錄31宗成交，創2011年後12年來的新年長假期成交新高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中港兩地通關及美國加息放緩等消息推動樓市現報復式反彈，買家趁農曆新年樓價反彈前加快入市步伐，樓價較高位低15%至20%放售即可獲承接，料樓市小陽春已成雛形，相信樓價短期內成功尋底。
另據美聯物業分行統計，元旦周末十大二手指標屋苑錄得約29宗買賣成交，創出去年4月中以來37個周末新高，並按周續升約61.1%，連升3個周末。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，市場憧憬通關將為交投及樓價帶來正面刺激作用，加上樓價由去年高位回落15%，帶動剛過去的周末二手交投，樓市將出現「大陽春」，首季一二手交投將齊升，樓價亦會回升。
花旗料本港樓價首季見底 首選新地九置信置
花旗近日發表研究報告指，預期本港樓價首季見底，但首季先跌5%，全年則升5%，潛在催化劑包括第二季本地按揭利率見頂、通關，以及首季或有寬鬆政策推出。內地持續放寬防疫措施，今年通關，利好本地奢侈品零售。雖然消息同時利好寫字樓市場，惟大量新供應應市或致租務前景疲弱。低負債的地產股表現料會優於大市，將信置評級由「沽售」升至「買入」，目標價由9.9元上調18%至11.7元，首選新地、九置及信置，其中新地目標價由114.6元升至127.8元，九置由48.4元升至53.9元，均予「買入」評級。
(《開市Good Morning》節目截圖)
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管廖嘉豪預料，美國聯儲局於今年2月再加息0.5厘後，3月和5月的加息幅度都減慢至0.25厘，而市場普遍預期美國經濟或於今年陷入衰退，利率期貨市場定價正暗示今年下半年聯儲局政策或轉向，預期有機會在今年底首次減息。財富管理業務高級投資策略師陳正犖指，隨著美國加息周期在上半年完結，香港同業拆息以及按息也會見頂，將利好潛在買家的入市情緒，而樓價已累計從高位回落約18%，抵銷了按息上升帶來的成本壓力，加上本港與內地通關或帶動部分內地投資者需求於下半年回升。
美銀料今年樓價跌4至8% 較看好恒隆希慎領展
不過，美銀證券表示，美國潛在經濟衰退壓力下，預期香港樓市今年上半年未見明顯起色，相信要到第四季才見到復甦，預期今年樓價將下跌4%至8%。料美國今年首季會再次加息75個基點，至第四季才可能減息，因此預計香港按揭利率仍會繼續上升並在高位維持一段時間，雖然內地重新開放是利好因素，但並不是「萬靈藥」。惟美銀將本港地產收租股目標價平均上調16%，較看好恒隆(00101)、希慎(00014)及領展(00823)，但維持對恒地(00012)「跑輸大市」評級。
瑞銀則指，住宅樓價和零售銷售有可能復甦，較看好新地和恒地，又認為香港零售收租股將是通關最大受惠者，尤其是位於旅遊區的商場，如九置、希慎和新地，因在2019年疫情前，內地遊客的消費曾佔香港零售業總銷售額約35%。
熊麗萍：地產股可吼新世界恒隆 計及息率領展更值博
今日《開市Good Morning》節目請來駿達資產管理投資策略總監熊麗萍，她指本港幾隻主要地產股股價已反映加息對樓市影響，但表現參差，有商場零售業務表現明顯較好，如新地、九置及太古(00019)等，反映投資者不是集中看樓市，而是看內地通關後對香港整體零售的帶動，令香港經濟逐步回復正常，已跌了很多的租金往後有調升空間，但這幾隻股份的股價已升了不少，不宜高追，反而可留意新世界(00017)及恒隆，其中新世界近年發展的K11等項目與內地旅客有很大關係，通關因素可能會刺激其追落後，但缺點是負債太重，而恒隆在內地商場佔比很大，或可炒作內地因素。
熊麗萍又指，香港地產股已見很大折讓，而息率因股價跌了很多才有那麼高，反而不要太著意，往後最重要看收入可否回復，其中銷售暫未太樂觀，但租金收入或可逐步提升。另如計及息率、通關及本地零售，領展更值博，現價息率仍近5厘，美國債息回落亦減輕對這些收租股的沽售壓力，可分注買入。至於恒地，估值雖有大折讓，息率亦算高，但賣點不多，既不是主打商場，暫又沒有大項目推出，現價不值博。
地產股今日(4日)上午普遍承接昨日升勢造好，不過升幅都不大，其中新地及九置更偏軟。
撰文：經濟通市場組、採訪組 整理：李崇偉
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