融創服務終止收購第一服務 恒大復牌曾飆升一成 內房物管普遍反彈
04/01/2022
內房及物管股新一年繼續大幅波動，昨日(3日)受中國恒大(03333)遭勒令拆除海南海花島一批住宅建築消息影響普遍走低，今日(4日)即普遍再現反彈。消息方面，被視為流動風險高的融創中國(01918)旗下物管公司融創服務(01516)終止收購同業第一服務(02107)後，獲資金流入追捧，融創中國及融創服務均升半成，第一服務則急瀉逾四成。另昨日停牌的恒大確認收到當局下發的海花島39棟建築限期拆除決定書，惟指不涉及海花島其他地塊，今日下午復牌一度升一成，惟收市只升1.26%報1.61元。
(融創網頁截圖)
融創服務指當代置業突推翻雙方共識
融創服務早前宣布，擬收購第一服務全部已發行股本約32.22%，總對價約6.93億元(人民幣．下同)。融創服務今日發公告指，根據控股股東股份轉讓框架協議，由於於2021年12月31日或之前未能達成正式協議，框架協議已自動終止，管理層股份及鼎暉股份轉讓協議亦已因此終止。第一服務的關聯方當代置業(01107)早前發布的一系列公告提及其到期票據相關款項未獲支付，或導致須加快償還若干其他現有重大融資安排款項，及撤銷派發2021年中期股息等，對第一服務直接造成重大不確定性，而當代置業於2021年12月31日突然推翻雙方就交易對價及相關交易安排已達成的共識，最終導致正式協議無法完成簽署。
第一服務同樣指有關框架協議已於去年12月31日終止，惟只提到是由於若干先決條件未於最後終止日或之前獲達成或豁免。而從控股股東賣方獲悉，控股股東將與融創服務合作解決就終止框架協議可能產生的問題。
恒大：海花島39棟建築限期拆除不涉其他地塊
另外，恒大公布，2021年12月30日公司收到儋州市綜合行政執法局下發的海花島39棟建築《行政處罰(限期拆除)決定書》。該決定書僅針對位於2號島的2-14-1地塊39棟樓，不涉及海花島其他地塊，即不涉及6萬多戶已收樓業主及約630戶未收樓業主的地皮和樓宇。公司將按照決定書的指引積極溝通、妥善處理。另去年全年集團物業實現合約銷售金額4430.2億元，按年跌38.75%，僅達全年目標的59%。集團將繼續積極與債權人保持溝通，努力化解風險，維護各方合法權益。
內地傳媒引述儋州市政府相關部門負責人指出，海花島2號島項目，因違法取得規劃許可證而被撤銷，責令恒大限期10日內拆除有關項目的39棟樓宇，是否會如期拆除，要看恒大的反應，如果申請行政復議，可能需要一段時間的流程。報道又指，39棟待拆樓宇曾賣出328個住宅單位，恒大在2020年10月已經與全部業主解除購房協議，全部轉為項目業主自用。
多地出招穩樓市 官媒提醒堅守房住不炒底線
另一方面，針對各地樓價下行風險，目前多地已提出穩市措施，例如吉林省鼓勵和引導各市縣開展購房補貼和貸款貼息工作，廣西桂林市明確對銷售成績靠前的房企給予獎勵，河北保定市放寬限購措施等。內地官媒《經濟日報》發表評論指，當前全國房地產市場分化日益明顯，房地產調控還須因城施策；多城出台穩樓市舉措，是落實房地產調控主體責任的具體體現，但政策應該積極滿足購房者的剛需和改善性需求，堅決守住「房住不炒」底線。
另據報《武漢市房地產開發企業信用監管辦法》2月1日起實施，新辦法增加18項信用信息記分標準，其中就以前常有開發商利用教育資源吸引購房者，新辦法明確規定以學區房等名義炒作房價，誤導購房人市場預期將扣5分。
去年百強房企業績罕見負增長 逾八成未完成銷售目標
調控未見大幅度放鬆下，去年內地樓市明顯降溫。2021年規模房企的銷售增速及整體業績都出現了罕見的負增長，逾八成房企未完成年度銷售目標。業內人士認為，樓市仍未見底，預計商品房銷售規模將進入無增長時代。克而瑞研究中心日前公布的數據顯示，2021年12月，百強房企實現銷售操盤金額9940.1億元，單月銷售業績同比下降35.2%；逾八成單月業績同比降低，其中逾六成同比降幅大於30%，另規模房企2021年整體的銷售目標完成率不到90%，明顯低於過去三年105%以上的平均水平。中指研究院也指出，2021年房企銷售目標完成率總體明顯低於去年，均值為90.1%，其中恒大僅完成61.5%，當前房地產市場已步入調整通道，企業資金回籠壓力不減，疊加償債高峰期到來。
另克而瑞地產研究中心發布報告顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。受2021年下半年以來企業違約事件頻發的影響，房企的融資規模急縮，三季度下滑到3079億元，同比下降32%；到四季度僅為1767億元，同比減少55%。
富瑞指恒大12月銷售為零 花旗下調多隻物管股評級
富瑞又引述克而瑞數據指，該行追蹤的主要內房於12月錄得較預期差的銷售，當月銷售按年跌34%，當中恒大銷售為零，佳兆業(01638)跌95%，世茂(00813)跌68%，富力(02777)亦跌65%。整體而言，去年全年銷售僅增長約2%，並且約85%的發展商未能完成全年銷售目標，預期首季部分低質的房企會出現債務違約。
至於與內房唇齒相依的物管股，花旗最近發表研報稱，由於房地產領域的不確定性，預計世茂服務(00873)要恢復投資者信心以及長期增長的可見性仍需要時間，將公司評級從「買入」下調至「中性」。花旗亦在另一份報告下調雅生活服務(03319)、融創服務(01516)、合景悠活(03913)和時代鄰里(09928)評級至「中性」，並稱物管板塊投資最好的時期已經過去。物業管理投資將更關注可持續性、質量和利益相關者的保障，而不僅僅是業績上的增長，首選碧桂園服務(06098)和保利物業(06049)。
無論如何，內房及物管股今日普遍反彈，融創服務今日升5.75%收報7.36元，世茂服務升4.09%報5.35元，雅生活服務升5.11%報13.16元，合景悠活升2.08%報2.95元，惟碧桂園服務跌1.01%報44.15元，第一服務急瀉42.31%報0.75元。內房股方面，融創中國升5.63%收報11.26元，中海外(00688)報5.65%報19.46元，華潤置地(01109)升3.22%報33.65元，龍湖(00960)升4.57%報37.75元，碧桂園(02007)升2.82%報6.93元。
(經濟通HV2系統截圖)
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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