中國房地產稅來了 熱點城市房價終於要跌了嗎？
25/10/2021
全國人大常委會會議23日決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。會議明確，將由國務院將制定房地產稅試點具體辦法，試點地區政府制定具體實施細則；國務院確定試點地區後，報人大常委會備案；試點地區的房地產稅徵稅對象，為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅；試點實施啟動時間由國務院確定，試點期限為5年。
試點地區的房地產稅徵稅對象，為居住用和非居住用等各類房地產。(資料圖片)
雖然目前具體細則尚未出爐，但已引起市場極大反響，市場預計當前房地產市場較熱的一二線城市被納入試點的機會較大，財稅專家認為明年實施可能比較適宜。而開徵房地產稅短期必打擊市場成交，觸發房價在一定程度上的調整預期，有中介直指房地產調控風暴已開始，樓價平均下跌起碼15-20%，三四線出現腰斬都有可能。
一二線熱點城市納入試點機會大
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，考慮到近期市場上討論較多的城市，預計「共同富裕示範區」浙江納入改革的可能性很大，尤其是杭州市；而深圳作為社會主義先行示範區，房地產稅的改革就是先行示範的重要表現；海南作為全國第一個提「去房地產化」的省份，加之自由港的建設以及全省限購的優勢，也完全可以納入試點。
海南作為全國第一個提「去房地產化」的省份，加之自由港的建設以及全省限購的優勢，完全可以納入試點。(資料圖片)
中信證券在研報中提出，房地產稅試點城市名單或將在今年年底公布，將主要針對房價上漲過快的區域試點推廣，上海、重慶、深圳、海南料將成為首批試點徵收區域。廣闊的三四線城市目前並不適合探討出台房地產稅。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，第一批房地產稅試點城市可能會從一二線核心城市選取，尤其是上半年市場熱度較高、房價漲幅較大的兩類城市，如長三角、大灣區以及中西部核心二線城市，因為核心一二線城市住房供求矛盾突出，而房地產稅的開徵有利於緩解市場供求矛盾，優化資源配置。
料設置免徵面積，稅率在0.2%-1%
中信證券指出，房地產稅試點政策的制定或包括完善徵管制度、取消新老划斷政策以拓寬稅基、適度調整稅率、設置房產市值評估比例、首套房免徵與人均免徵面積等。其中，人均免徵面積預計在40-60平方米，房地產稅稅率或設置於0.2%至1%之間。在試點過後，房地產稅立法與徵收工作最終將在全國展開，中信證券測算，在70%房產市值評估比例假設下，預計全國房地產稅有望帶來約380億元至5600億元人民幣的地方財政收入，遠低於2020年8.41萬億元人民幣的國有土地使用權出讓收入，難以替代土地出讓收入。因此，中信證券預計，房地產稅短期內僅能一定程度緩解土地財政問題，但土地出讓金仍將是地方政府的重要財政收入來源。
中信證券預計，土地出讓金仍將是地方政府的重要財政收入來源。(資料圖片)
內地樓市或迎來階段性回調
房地產稅對當前樓市的影響又如何？中國指數研究院在最新發布的報告中表示，試點城市開徵房地產稅勢必會對市場產生一定影響，短期市場成交可能受到一定衝擊，房價也會出現階段性回調；但從中長期來看，一二線核心城市仍是人口主要流入地，未來核心城市及區域房價平穩上漲的趨勢具備較強支撐，也符合全社會總體利益。
中原地產張大偉預計，這一輪房地產調控如果不快速救市，平均價格起碼下跌15-20%，三四線出現腰斬的項目都有可能出現。(資料圖片)
中指院認為，在新房市場方面，若房地產稅按面積徵收，購房者為減少持有成本，將對低總價或中小戶型住宅產品的偏好增加，推動房企提高該類住房的供應比例；若對高檔住宅計稅，部分別墅或大平層產品影響較大，長期持有偏好下降。在需求端，房地產稅將增加不動產的持有成本，推動不動產的流動性增強，在二手房市場供應量增加下，大城市住房的供需矛盾得到緩解，房價漲幅趨於平穩。
中原地產張大偉預計，這一輪房地產調控如果不快速救市，平均價格起碼下跌15-20%，三四線出現腰斬的項目都有可能出現。不過，他認為也不用對房地產稅太過於敏感，因為房地產稅試點是稅收法定的必然趨勢。需要註意的是房地產稅只是工具，稅率和稅基並沒有明確下很難估算影響多大，而且很可能各地短期並不一樣，但需要註意的是，最近房地產市場過熱的城市，大概率會成為率先試點城市，因此買房要謹慎。
撰文：經濟通通訊社記者林雯婕
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