【駐滬特寫】上海寫字樓空置率達十年最高 分析料明後年仍陷寒潮
24/12/2019
近年來,在中國經濟增速放緩、行業監管趨嚴的背景下,內地寫字樓市場陷入寒潮。高力國際最近發布的數據顯示,截止12月上旬,上海寫字樓空置率達到19.3%,與2017年持平,達到2009年以來的最高水平;北京甲級寫字樓空置率亦升至15.9%,是自2010年以來的最高值。租金方面,今年上海寫字樓平均租金按年降4.3%至每天每平方米8.49元(人民幣.下同);北京甲級寫字樓今年平均租金為每天每平方米383元,按年降4%左右。
劉行坦言,對國內寫字樓愈加趨冷的情況並不感到意外,因為從周期來看,經濟正處於下行階段,而寫字樓的核心客戶多是金融和專業服務類企業,對周期敏感度較高,因此反應較明顯。 (林雯婕攝)
而從全國來看,京滬寫字樓市場情況已顯著好於深圳及部分二線城市。早前市場數據顯示,深圳首三季度寫字樓空置率為21.2%,較去年底上浮1.8%,而部分二線城市空置率更是超過30%以上,尤其是重慶、無錫、蘇州、長沙。
高力國際報告指,由於市場冷淡,部分開發商將新項目推遲到明年入市,因此預計明年上海寫字樓供應將達到高峰,屆時空置率將再度推升至25.6%,租金將續回調3.5%至8.19元;到2021年,空置率或再度上升至27.5%。而北京寫字樓明年供應亦將進一步上升,導致空置率續升、租金下跌,整體調整時間或持續一年到兩年左右。
高力國際:對寫字樓市場調整不感意外
高力國際咨詢服務部華東區董事劉行在接受《經濟通通訊社》採訪時表示,對國內寫字樓愈加趨冷的情況並不感到意外,因為從周期來看,經濟正處於下行階段,而寫字樓的核心客戶多是金融和專業服務類企業,對周期敏感度較高,因此反應較明顯。
劉行說:「從供應角度來說,2012到2013年寫字樓的市場供應降到底部,彼時市場處於上行階段,地產商見形勢好便開始大幅拿地,因此土地供應在2014至2016年增加。經過2至3年的建設,這批寫字樓於近兩年集中推出,出現供應過量的問題。現在供應過量的局面下,地產商又不拿地不建樓,等這一波供應量降低後行情就會轉好。因此這一輪供應高峰應該會持續到明後年。在沒有大的不確定性的情況下,寫字樓市場還是會隨著周期向前推動。」
當然,要說不確定的因素,他認為,最大的不確定性就是中美貿易關係是否有突破,但這個過程可能要需要持續二十年左右。按照十年一個周期來看,從現在起,起碼還有2個周期市場會按照上述的情況演變。
外資、科技企業將成需求主要來源
然而,在這輪寫字樓寒潮中,外資企業、科技公司或將為市場帶來一絲暖意。受到中美貿易局勢緩解、中國對外開放政策利好以及租金下降帶動,外資企業活躍度較之前有所提升,特別是外資金融機構在積極的進入市場。
戴德梁行研究院首席政策分析專家魏東表示,外資銀行、證券、基金、保險近年來都在加速布局中國市場。政策上允許外資機構擴大業務範圍,這就意味著會招人,招人之後就會有對寫字樓的需求。
對於中美貿易爭端是否會影響到部分外資在華發展,劉行指,美國企業已經不是寫字樓市場的主導力量了,目前非美系的外資企業在寫字樓市場更為活躍,包括來自日韓以外的亞洲企業和歐洲企業,主要是受到一帶一路的影響。
撰文:林雯婕
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