施政報告2019：放寬按保一問 – 何以在高位鼓勵市民上車？

　　逆權運動未平息，政府及特首林鄭月娥企圖將責任歸咎房屋問題。新一份《施政報告》中，有大篇幅且率先論述房屋及土地問題，當中最具爭議一項，莫過於放寬按揭保險。 昔日400萬以下才能借九成按揭、400至600萬元可做八成按揭的門檻；未來會放寬至800萬元以下物業，首置客可做九成按揭；1,000萬以下物業，無論首置或換樓客也可做八成按揭。

　　跌入新增按保範圍物業，準買家需在原有按保上，額外繳交15%保費，同時新措施表明只適用現樓，並不接受樓花申請。這也意味正在發售的一手樓樓花，除非樓價跌入落入原有計劃範圍，否則新措施並不受惠。因此大型發展商的股價在報告後受刺激，但實情背後理據不高。

　　然而，整個政策最吊詭的地方是，過去政府堅持不放寬按揭，背後總拋出大堆理據，不是說擔心為樓市火上加油，就是說會影響銀行體系。然而為何當林鄭上任兩年多，而期內私樓樓價累計再飆升13%時，放寬按揭卻不會令樓市更趨熾熱？而且，政府亦三番四次「提醒」市民，本港經濟正步入衰退，放寬按揭豈不是置準買家於刀緣上？

　　這一點，我們看畢整份《施政報告》，卻也完全找不出任何端倪。林鄭上任多時卻無能力遏抑樓價，如今卻鼓勵準買家在此時此刻高位上車，香港市民是否真的能夠安居樂業？是值得深思的一大問題，答案可能只有林鄭月娥才知道。

　　政府自打嘴巴，背後其中一個陰謀論是，林鄭已預視放寬按保僅屬「虛招」。只因當按揭保險放寬，但不鬆綁加息三厘的「壓力測試」時，實際協助上車成效可能少於預期，豈料好戲在後頭。

　　雖然以一層六百萬元的物業，準買家所付首期可由以往120萬減半至60萬元，但月供卻由18,655元大增至20,987元，月入更需有高達50,937元才可過到「壓力測試」。同一基準，若準買家挑戰一千萬元物業門檻，雖然按揭成數由過去五成提升至八成，但月入卻要有81,450元才能過到測試。

　　轉化年薪推算，準買家要有60萬至100萬年薪才足夠。根據稅局針對「薪俸稅」的統計，跌入這個門檻的人共有251,414人，佔總納稅人14%，比例並不算十分多。因此大家可能會認定，放寬按保對刺激入市成效，未必有想像中誇張，然而按揭證券公司其後發放的新聞稿已表明，就算未能符合壓測的首置客也可申請八至九成按揭，只需調整保費，以及符合供款佔入息一半便可以，變相也同時為「壓測」鬆綁。

　　當然政策會否「即時」火上加油？心理上一定會有，但實際成效卻應該要在一季才能徹實反映。因為無獨有偶，在林鄭月娥宣讀《施政報告》前夕，就傳出多間銀行跑夠數，而刻意放慢批核按揭貸款。除非準買家在買入二手物業時，成功向業主爭取長成交期至出年年初，否則實際成效要等待一季才能開始浮現。

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