重引私企建居屋 妥備新策求延續

　　港府時隔逾廿載，重推私人參建居屋，冀能推前項目竣工時間兩至十個月。房屋局在最新先導計劃「樂建居」，不再提供昔日的回購保證，以求扭轉同類樓宇質素參差的問題，卻或多或少令私企計算助拳與否時，再添一重變數。現屆政府推出了不少新猷，提升公私住宅供應，但至今反應未算熱烈，當局更要致力改善每個細節，確保政策得以長久延續下去。
　
已覓足夠土地 尚待加工應市
　
　　據房屋局公布，年底將率先推出東涌官地招標，底價會考慮到私企要提供折扣，試點項目均將固定以市價65折出售，略高於政府自行營建時的62折。局長何永賢昨透露，希望利用發展商改劃私人土地興建住宅的部分，只須支付3分1地價作誘因，「激活」上千公頃農地。
　
　　發展局去年早表示已覓得足夠土地，此後10年將超額完成長策目標，興建約36萬伙公營單位，但為紓解不適切居所推出的簡約公屋，難免令官方相關人力物力更緊絀，故既已委託房協，又再借助私企，盡快將「麵粉」加工應市。
　
　　2002年前，房委會要以保證價格回購未售出的私人參建居屋，結果個別企業取巧漠視施工質素。當局今後不再「包底」，發展商卻又會較難估算，滿足限呎、限量等特別批地條款後，未來一口氣打折放售全部單位，可否賺取合理利潤，新制顯然有得也有失。
　
　　資助房屋近年往往錄得數十倍超額認購，但每以市區、海景盤秤先，如上期一手居屋之中，安達臣新區屋苑便最遲沽清。當傳統地產商難以利用慣用伎倆營銷，權衡參與偏遠居屋項目時，有可能多了資金積壓的顧慮，政府又會否考慮直接邀請建築商出手參建？
　
　　已知樂建居選址中，柴灣幾可肯定比東涌受歡迎，惟當前樓市尚見反覆，又沒同類項目的地價和反應作參考，官商估值會否南轅北轍，尚待觀察。
　
避免換屆易策 增添換樓難度
　
　　對普羅大眾來說，住宅供應加快，應有利穩定樓價，置業階梯驟然多了「半級」，理論上亦可增加準買家選擇。不過，私人參建居屋料將比傳統居屋貴，卻又未必能看齊上屆政府的「港人首次置業計劃」，定位或顯尷尬，當局必須小心釐定收入門檻和按揭成數等安排，以爭取最佳市場反應。
　
　　李家超政府在覓地建屋提速、提效、提量的決心，毋庸置疑，但多個試點如土地共享先導計劃，難言十分踴躍。觀乎古洞北粉嶺北標準金額補地價安排，沒有成功個案，當局也要有準備發展商不一定會改劃農地建居屋，或僅繼續閒置。
　
　　從八萬五、置安心、港人港地到首置上車盤，每次禮賓府易主，又或市況大變，當局總不時徹底推翻原有置業政策，結果全城衍生出五花八門、甚至獨一無二的項目，買家都要費時研究，同樣徒添業主升級轉手的困難。
　
　　1978至2002年所建成的32.3萬伙居屋，有近乎3分1出自私營界別，一直是二手住宅市場的重要部分。政府如今重新引入私企力量，更要設法周密籌謀批地、賣樓等安排，保證此類居屋可不受政府換屆影響，真正扎根社會，持續紓減大眾住屋難題。