【磚頭有價（上）】本港一手量跌二手價穩，全年樓價最多挫一成

　　香港自去年６月開始經歷「反修例」風波，今年再面對新型冠狀病毒困擾，種種負面因素均反映樓市有向下調整的可能性，唯現時樓價仍然居高不下，有測量行及地產代理認為，樓市前景仍主要受疫情左右，若然情況無急劇轉差，樓市在作價１０００萬元以下單位交投承托下，今年樓價最多下行１０％。不過，二手業主持貨力增強，情況不能與２００３年沙士時期相比，負資產問題難以重現。

＊樓價自去年６月以來僅累跌４％＊

　　反映二手成交的中原城市領先指數ＣＣＬ（２１日）新報１７８﹒８點，按周下跌０﹒０２％，惟跌幅未算明顯。即使由去年６月開始的１８６﹒２６點計，下調幅度亦只有約４％，未能反映所有負面因素對樓價的影響。至於差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數，截至去年１２月底止，樓價下半年下跌３﹒８１％，全年仍錄４﹒８５％升幅。
　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向《經濟通通訊社》表示，現時樓價指數未完全反映樓價跌勢，料是次跌勢將較緩慢，若然疫情無急劇轉壞，樓價再跌３％至５％即可見底。萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文則較為悲觀，他對《經濟通通訊社》表示，預測今年本港樓市會下行５％至１０％，其中由於一些外圍因素例如英國「脫歐」、中美貿易磋商等均在上半年發生，所以上半年市況會較為波動，下半年則相對平穩。
　　事實上，港府自去年１０月放寬按揭保險計劃的樓價上限，亦適用於採用建築期付款的新盤買家，一度激起長實（０１１１３）長沙灣「愛海頌」、佳明（０１２７１）青衣「明翹匯」等新盤銷情不俗。不過，今年發展商推盤步伐明顯放慢，以已開價項目計，伙數較多的大盤只有新地（０００１６）天水圍「Ｗｅｔｌａｎｄ　Ｓｅａｓｏｎｓ　Ｐａｒｋ」，第一期提供７１０伙，餘下三個均為單幢式項目，合共提供２５７伙。比起市場原先預測的全年一手供應量２﹒７萬伙只佔不足３﹒６％。

今年發展商推售樓盤（以已開價項目計）：發展商　　　　　　項目　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　提供伙數
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
新地　　　　　　　天水圍　Ｗｅｔｌａｎｄ　Ｓｅａｓｏｎｓ　Ｐａｒｋ　首期７１０伙

萬科置業（香港）　西營盤　１５　ＷＥＳＴＥＲＮ　ＳＴＲＥＥＴ　　　　１０４伙
長虹發展（集團）

興勝　　　　　　　深水埗　ＷＥＳＴ　ＰＡＲＫ　　　　　　　　　　　　６３伙

恒地　　　　　　　西半山　ＴＨＥ　ＲＩＣＨＭＯＮＤ　　　　　　　　　９０伙
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

＊一手供應減，銀行財仔「落雨收遮」＊

　　同時，去年１１月初，多間本地銀行為對沖跟隨美聯儲減息令息差收窄，開始陸續削減按揭現金回贈。到近期，一些較受疫情影響的行業「打工仔」，申請按揭時或遭部分銀行收緊按揭審批的入息計算部分。而包括三間發鈔行中銀香港（０２３８８）、匯豐及渣打香港等合共１７間港銀，推出包括「還息不還本」計劃在內的支援措施。其中，物業按揭貸款的「還息不還本」主要幫助現有供款客戶，最長可達１２個月，在經濟不景的大環境下，或拖延負資產問題，減少銀主盤數量。
　　另外，市傳財務公司在發生社會事件之時，鑑於樓市前景未明，已開始收緊按揭，例如不再承造九成按揭，將按揭成數降到六成至八成，又將按息調高。及至疫情爆發後，隨樓市下行風險漸增，成交淡靜，「財仔」審批更嚴謹，甚至停造二按，又把物業估價最少調低１０％至１５％
。

＊萊坊林浩文：社會運動對購買力影響深＊

　　在發展商供應減少，銀行手緊夾擊之下，美聯（０１２００）預期，本月一手銷售僅錄
３５０伙，按月大跌約七成，創約四年新低；二手則錄約２２００宗，亦按月跌約三成，創近
１５個月新低。相比當年沙士爆發時，香港樓價當時雖然一挫再挫，但是住宅物業仍錄得不少成交，在２００３年３月至６月期內，每月平均一手及二手成交量，分別達２１００宗及３２００宗。相較之下，本月成交料分別減少逾八成及三成。
　　另外，在不包括公營房屋之下，該行統計由今年起至本月１０日，住宅註冊量僅錄４６６０宗，按年大跌約１７﹒１％。由於數據有一定滯後，反映自去年１２月以來，本港住宅交投已現下降趨勢。當中，成交價格逾１０００萬元至２０００萬元的跌幅最為顯著，錄４７９宗，較去年同期的１４７１宗勁挫約６７﹒４％。相反，面積較細的細碼盤交投量明顯較硬淨，逾６００萬元至１０００萬元的註冊量反升９﹒７％至１８３８宗，反映中型單位仍有一定捧場客。
　　林浩文解釋，去年６月至７月的社會運動對零售和經濟影響甚深，影響市場購買力，所以成交量會比樓價先行下滑。不過比起以往，因為有按保計劃的樓價上限長期限制，業主借款不多，持貨能力相對增強，除非很「等錢使」，否則無賤賣的理由。一手方面，受高地價所限，他預期發展商不會大減價買樓，但由於經歷９至１０個月的銷情不佳，料疫情過後會先推貨尾，當中以中小型單位為主。

＊代理：剛性需求助千萬元以下單位承接＊

　　中原地產陳永傑透露，現時成交多以１０００萬元以下、一至兩房戶為主，因剛性需求強勁
，在利率低企的環境下，買樓仍然比租樓划算，二手業主叫價企硬，下調１０％已迅速獲承接。他續稱，現況與２００３年沙士時完全不同，多得政府早年推出的辣招，樓價無現泡沫，若然樓價大挫三至四成，方會出現負資產問題。
　　美聯住宅部行政總裁布少明則指，該行二手樓業主多只願意減價５％至１０％，但未來樓價走勢依然要乎疫情會否大爆發。他對《經濟通通訊社》解釋，現時業主供款本金佔七成，利息三成，所以銀行推出「還息不還本」確實可減輕不少業主負擔，至於會否出現負資產或銀主盤問題
，則視乎一年後經濟表現。他續稱，相信疫情過後，逾千伙的大盤會以低市價５％至１０％開價
，到第三、四張價單方慢慢上調。
《經濟通通訊社記者吳藹林２５日報道》