《拆局麒想－林嘉麒》龍湖入股綠城服務，目的是吸收綠城「資產」

　　《拆局麒想》物管股在逆市下走勢偏強，其中雅生活服務（０３３１９）再創上市新高，可
謂一支獨秀，箇中原因在本專欄早前有提及，筆者對其未來走勢依然樂觀，有興趣的讀者可查閱
早前專欄。今次主力想研究另一隻物管股：綠城服務（０２８６９）。早前，龍湖集團
（００９６０）收購了其經擴大後綠城服務股本１０％股權，以折讓價７﹒５％，其中
１０﹒７６億元向綠城服務主席李海榮收購綠城服務５％股權，涉約１﹒３９億股；另外５％是
認購綠城服務新股。儘管今次涉及綠城服務第二大股東折讓出售，惟消息公布後，綠城服務股價
一度升兩成，更見過歷史高位９﹒５９元，皆因買家是另一龍頭內房老闆，市場憧憬兩大龍頭內
房合作的可能性。近日消息被消化，股價已重回８元水平，可說是原地踏步，莫非龍湖的舉動只
是財務上的投資，沒有潛在未來合作的可能性？
　
　　是次龍湖入股，炒作是未來的協同效應，龍湖旗下項目將來會否由綠城服務來管理呢？
２０１９年，龍湖集團總合約銷售高達２４２５億元（人民幣．下同），較綠城地產的２０００
億元還要多，假如有潛在合作的可能，綠城服務未來的可管理面積將會非常可觀。不過，肥水會
流別人田嗎？２０１９年中國物業管理品牌中，在不同的分析評分上，龍湖物管與綠城服務同樣
並列前茅，部分評份中，龍湖物管更遠高於綠城服務，更有評為２０１９年度最佳物業服務運營
商，公司質素不容置疑。事實上，龍湖智慧服務早於１９９７年成立，服務業態涵蓋了住宅、商
業、公建及城市公共空間等多個領域。目前已進駐全國７３個城市，服務超過２４０萬戶業主，
已有一定的規模。截至２０１９年６月底，物業投資業務收入２５﹒８億元（不含稅租金收入）
，同比增長３９﹒２％，竣工的物業總建築面積４４０萬平方米，整體上與綠城服務也不相伯仲
。再者，科技是其賣點之一，利用物聯網、大數據、雲計算等新一代資訊技術的集成應用，打造
人與人、人與物、物與物環環相連的「科技物業」，連接智慧社區到智慧城市，創造了物業服務
產業的另一價值。既然賣點多，相信未來分拆上市的可能性相當高。
　
　　既然如此，龍湖買來何干？事實上，李海榮是綠城宋衛平從前的一員老將，與宋衛平夫婦、
壽柏年等是一致行動人仕，今次套現相信是獲得眾人的默許。值得留意的是，宋衛平和龍湖大股
東吳亞軍是老相識。早於２００４年，鍾情於產品的宋衛平，得知重慶龍湖的項目造得比綠城好
，便可安排超過１００名管理人員第二天到重慶學習，可見二人交情非淺。既然宋衛平現已退下
來，何不成別人之美？從前內房成金蛋，市場併購頻繁，惟近年物管已成投資亮點，輕資產，收
入穩定而盈利有保證，某程度上政策影響不大。綠城中國（０３９００）現時已由中交建集團、
九龍倉（００００４）瓜分了，既然其項目未來也是由綠城服務來管理，龍湖看中綠城，要入股
得到綠城中國的資產，不如繞道入股綠城服務更簡單，相信龍湖未來在持股上將有更大動作，甚
至可能成為大股東之一，對股價表現將可更正面。《宏滙資產管理董事及投資策略總監　林嘉麒
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＊筆者並無持有上述股份