御半山II– 開價分析 – 用傳統按保最好

24/06/2019

  「逃犯條例修訂」鬧得全城風雨,首個開售全新盤屯門「御半山II期」,新地開出首批108個單位,扣除最高22%折扣額,即供均價15,166元,與去年第「I期」的面價相若。

 

 

 

  上周我們提過「御半山II期」的一房半單位,基本上多個單位內櫳面積相同,但列出實用面積卻有大細之分,證明面數較大的單位僅買入多餘牆身。首張價單就推出了三柱類近單位,分別是「2AB室」(379)、「2AC室」(386)及「2AD室」(386)

 

  實際小業主需否付費買厚牆身,要視乎這三柱單位開價。我們抽出同屬五樓的單位比較,折實售價依次序為545萬、555萬及564萬元。同一樓層、同一方向、同一內櫳面積,造價卻有10萬至19萬的分別。因此揀樓過程中,有意攻一房半的準買家謹記先選「2AB室」、次選「2AC室」。揀無可揀下才選「2AD室」。

 

 

 

  今次發展商付款方法跟過往相似,不外乎提供備用一按、二按。選用備用80%一按,首三年息率2.775厘,其後全期6.125厘;至於備用25%二按,則首三年息率2.625厘,其後全期6.125厘。 以「御半山II期」最平開放式,折實最平439萬元計,無論一按或者二按,都是先放低兩成首期87.8萬。

 

  選擇80%一按的話,即全數向發展商財務公司承造按揭,首三年月供16,246元,去到第四年則彈升至22,156元。雖然不用過壓力測試,供款佔入息一半已可以,但月入也要44,312元才達批出貸款的門檻。

 

  如果選擇25%二按的話,則55%樓價向傳統銀行承造一按。首三年供款14,380元,第三至二十五年則16,296元,最後五年就是9,384元。選用二按計劃要通過壓力測試,粗略計算月入需達41,091元才可過關。純粹比較入息要求,雖然二按要做壓力測試,但要求卻比一按不用壓力測試還要輕鬆。

 

  如果準買家在三年低息期後轉按,按尚餘貸款額計算,選用一按及二按的買家,樓價均需升值至535萬及557萬元才可以,較現價有22%27%的升幅。由於「御半山二期」本身屬樓花期較短的項目,加上有57個單位折算低於600萬,故建議準買家可盡量選用按保上會,而棄用發展商付款方法。

 

胡國威- 「胡.說樓市」Facebook 專頁 https://www.facebook.com/wukwokwai.chatprop/

 

【你點睇】本港主要銀行跟隨美聯儲減息,你對樓市前景有否信心?► 立即投票

延伸閱讀

緊貼市況
  • 00669 創科實業
  • 113.900
  • 03988 中國銀行
  • 3.540
  • 00164 中國寶力科技
  • 0.249
  • 00762 中國聯通
  • 6.520
  • 02628 中國人壽
  • 12.260
  • 01113 長實集團
  • 32.600
  • 目標︰--
  • 01044 恒安國際
  • 22.700
  • 目標︰$25.00
  • 09988 阿里巴巴-W
  • 87.700
  • 目標︰$91.30
  • 00836 華潤電力
  • 20.050
  • 目標︰$21.30
  • 01093 石藥集團
  • 4.990
  • 目標︰--
  • 09988 阿里巴巴-W
  • 87.700
  • 00700 騰訊控股
  • 387.000
  • 00388 香港交易所
  • 243.400
  • 00005 滙豐控股
  • 69.200
  • 00001 長和
  • 44.000
  • 03690 美團-W
  • 133.300
  • 目標︰--
  • 00315 數碼通電訊
  • 4.150
  • 目標︰--
  • 00552 中國通信服務
  • 3.970
  • 目標︰$4.30
  • 汽車 More
  • 01810 小米集團-W
  • 20.650
  • 內房 More
  • 03383 雅居樂集團
  • 0.440
  • 地產 More
  • 00017 新世界發展
  • 7.930
  • 原油 More
  • 02386 中石化煉化工程
  • 5.300
品味生活
備註: 本地指數之報價為即時更新,資料更新時間為 23/09/2024 12:18
中國指數之報價為即時更新,資料更新時間為 23/09/2024 12:18
期指之報價為即時更新,資料更新時間為 23/09/2024 12:18
緊貼市況之報價延遲最少15分鐘,資料更新時間為 23/09/2024 12:00
港股即時基本市場行情由香港交易所提供; 香港交易所指定免費發放即時基本市場行情的網站
放大顯示
政經專訪
人氣文章
財經新聞
評論
專題
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ

【嚴正聲明】《經濟通》呼籲公眾提高警覺留意偽冒《經濟通》投資群組

如何分辨問米是否真實?通靈問事用什麼工具都可以?靈靈法即場示範通靈!

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳證券數據供應商」大獎

貨幣攻略

大國博弈

說說心理話

Watche Trends 2024

北上食買玩

Art Month 2024

理財秘笈

夏天養生食療

消委會報告

山今養生智慧

輕鬆護老