《談國論企－黎偉成》商品住宅房１１月份銷售跌轉升

　　《談國論企》中國的新建商品住宅房於２０２４年１－１１月的銷售面積和額度，同比跌幅
持續收窄，其中以經簡單計算得出的１１月份的銷情出現輕微上升，初步結束多時的跌勢，不僅
在一定程度顯示政府力挺「保交樓」和有針對性的降息、放寬買樓等措施取得效益。房地產開發
商持續審慎對住宅房產的開發投資，使施工、竣工及待售面積緩增，至現今似基本平衡，樓市逐
步有序回穩甚至好轉，對經濟會產生財富效益的正面良性作用。
　
＊政策挺新建商品住宅房四季度開始初步回穩＊
　
　　來自中國國家統計局所發表有關房地產市場的統計數據，一直都基本以１年伊始至當月的累
計數據為基礎披露，當月的數字欠奉，要逐月具體詳細了解分析研究和評比當有不便，但仍可以
逐個累計月份數字經簡單加減乘除的方式計算出單月之數，費時失事的同時，出現誤差乃在所難
免之事，而有誤差的數據造成誤釋誤判當非好事，尤其是中國今後要進一定穩中有進和提質升級
發展經濟，大小數據是相當重要的配套配合。
　
　　我在本文亦以小學算術方式計算出全房地產開投資的單月數字，即把剛發表的新建商品住宅
銷售數據，所涉銷售面積只為累計之數，於２０２４年１－１１月份累計７﹒２２２４億平方米
，故要減去１－１０月６﹒５３６８萬平方米，便得出１１月份所售面積為６８５６萬平方米，
亦為我費時以小學便懂的加減乘除算術計算出單月之數字，作評之用。
　
　　據我以算術計算出之數，可見全國新建商品住宅房的銷售情況近期確有初步良性的發展，其
中（Ｉ）面積於２０２４年１１月份達６８５６萬平方米（見表，下同），較２０２３年
６５２８萬平方米同比增長５﹒０２％，所升的幅度即使有限，但比１０月份的６５８０萬平方
米同比尚跌０﹒５４％，而９月份的１０﹒９７％、８月份的１２﹒５５％和７月份的
１２﹒３３％等的三季度均以雙位數下跌，之前的好幾年間的跌幅更大。
　
　　同樣的情況亦見之於（ＩＩ）新建商品住宅房的銷售金額，於２０２４年１１月份達
７３８５億元同比增加３﹒３７％，連同１０月份７２４６億元稍升０﹒７６％形成二連之升，
結束９月份的７８１５億元跌１６﹒２７％、８月份５６３８億元跌１６﹒２７％、７月
５５１７億元跌１５﹒２３％，而三季度的跌幅已比前此情況有改善。
　
　　由是可見，新建商品房住宅樓市於四季度確有明顯回穩甚至有好轉傾向，顯示中央的「保交
房」等穩樓市政策開始產生良性的效應。
　
＊新開發及竣工續減有利去庫存改善置業者信心＊
　
　　再回過頭來看國家統計局所發布的數據，最惹人注視的當然是（甲）新建商品住宅房的銷情
，其中（一）銷售面積，於２０２４年１－１１月份累計７﹒２２２４億平方米，同比即使減少
１６％，相對於１－１０月份累計６﹒５３６億平方米所減１７﹒７％少減１﹒７個百分點。和
（二）銷售額，於１－１１月份累計７﹒４８７１萬億元同比減少２０％，比１－１０月份累計
６﹒７４８６萬億元所減２２％少減２個百分點。
　
＊開發到位資金減幅收窄有正面啟示＊
　
　　此因市場在銷售多時低迷之壓下作出持續的投資調節，特別是（乙）房地產開發商所作出的
新開發投資持續減少，使市場新的供應放緩，不僅能夠消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存
」，更達致供與求逐步合理關係，重點有（三）全國商品住宅房的開發投資於前１１７﹒１１９
萬億元同比減少１０﹒５％，較前１０個月６﹒５６４４萬億元所減１０﹒４％多減０﹒１個百
分點。
　
　　此使（四）商品住宅方新開工面積於１－１１月份累計４﹒８９８９億平方米同比減少
２３﹒１％，較１－１０月份４﹒４５６９億平方米所減２２﹒７％多減０﹒４個百分點，使施
工總面積５０﹒８３億平方米同比減少１３﹒１％，比前１０個月之數多減０﹒２個百分點。
　
　　正正因為新開發投資額度及新開工面積持續減少，故（丙）商品住宅房的供應速度亦見放慢
，其中（五）竣工面積１－１１月份累計３﹒５１９７億平方米同比減少２６％，較１－１０月
份累計３﹒０７億平方米所減２３﹒４％多減２﹒４個百分點。
　
　　及（六）商品住宅的待售面積於１－１１月份累計３﹒７６５２億平方米同比增加
１８﹒４％，比１－１０月份３﹒７５２３億平方米所增１９﹒６％％少增１﹒２個百分點，乃
持續多時增銷減投之使然。
　
＊穩樓市股市會產生財富效應利經濟發展＊
　
　　還要看（丙）房地產開發企業的到位資金持續緩減：於２０２４年１－１１月累計
９﹒６５７５萬億元同比減少１８％，比１－１０月８﹒７７３５萬億元所減１９﹒２％少減
０﹒８個百分點，顯示１１份的情況有持續改善：（１）個人按揭貸款１－１１月份累計
１﹒３９萬億元同比減少３０﹒４％，比１－１０月所減３２﹒８％少減２﹒４個百分點，仍顯
銀行對買樓的借貸相當審慎；而（２）定金及預收款２﹒９６萬億元同比減少２５﹒２％，比前
１０個月少減２﹒５個百分點。
　
　　問題在於（３）國內貸款１﹒３２億元同比減幅持平於１－１０及１－９月份的６﹒２％跌
幅，和（４）自籌資金３﹒４萬億元同比減少１１％，高於１－１０月份所減的１０﹒５％。
　
　　重要之處為：中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平於１２月１１日至１２日的
中央經濟工作會議，發表的重要講話，在提出要實施更加積極有為的宏觀政策，予其中重點為要
「穩住樓市股市」，而此二市能夠穩住陣腳甚至穩步走俏，所產生的適當適度良性財富效應，工
商各業和居民當會逐步有序強化投資和消費開支，對擴大國內需求和經濟穩中有進發展有重大和
正面的支持和貢獻。中國經濟值得俏看。《資深財經評論員　黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
　　　　　　　　　　　新建商品住宅房銷售情況
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　　　　　　　銷售面積（萬平方米）　　　　銷售金額（億元）　　
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　　１１月　６８５６　＋５﹒０２％　　７３８５　＋３﹒３７％　
　　１０月　６５８０　－０﹒５８％　　７２４６　＋０﹒７６％　
　　９月　　７９７６　－１０﹒９７％　７８１５　－１６﹒１７％
　　８月　　５４１１　－１２﹒５５％　５６３８　－１６﹒２７％
　　７月　　５２８７　－１２﹒３３％　５５１７　－１５﹒７％　
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