《樓市點評－汪敦敬》市區重建局可蛻變更進一步

　　《樓市點評》筆者較早前和立法會議員討論有關「讓強積金款項做上車買樓首期之用」這個
話題，對方亦分享了一個觀點：如果能夠解決市區重建的死結，就可大減「明日大嶼」的填海計
劃規模，而且來得實際及經濟。筆者不是收購重建的專家，在此只分享個人的看法。
　
　　市區重建計劃正正是筆者提倡的將房產證券化的合適對象，即是善用證券財技解決現金不足
的問題，及在同一個時空裏面平衡不同利益衝突的解決方案。
　
　　首先，大家要明白市區重建現在是一個難以完成的任務，但無論如何也必須要完成，因為眾
多日益殘舊剝落的大廈之老化速度比重建快得多。
　
　　市區重建的概念其實是不完美的，只是遇上樓價在上升軌道，才能抵銷成本上漲，不過市區
重建局擔任了一個錯誤的角色，就是發展商。大家可想一想，香港舊樓千萬間，如果市建局全部
用發展商角色，根本沒有可能處理，這只是一條加減數。如果重建用公帑作收購，可以想象到市
道好的時候，小業主心頭高不會甘心平賣，甚至會開天殺價；但是市道不好的時候，發展商又敢
不敢蝕本去做？筆者認為在１０年內，大多數舊樓就會進入一個困局，令到香港政府非常尷尬，
於是提出以下的方案。
　
　　市建局的任務應該是利用任何正確的手段去促成市區重建，尤其在速度方面，但應盡量減少
發展商的角色和持份，應該立法賦予其更強更多重建上需要的權利，令其可做策劃、統籌甚至召
集人去聚集發展商重建。怎樣平衡不同市道時空的強弱雙方矛盾？筆者認為市區重建的計劃應該
是用房產信託基金的計劃和「以物換物」的概念，其實所有利益是有數得計的。香港樓市制度本
來很健康，每個單位其實都是有業權份數，用所有單位的業權份數就計到其權益基礎，憑這些權
益份數，業主可得到房產信託基金或者同樣用權益份數計算出來的新建單位，甚至有機會兩樣都
有。另外，建屋成本亦是有數計的，負責建屋的發展商之建築費，也可以從發展總成本中計算到
收益持份。
　
　　這樣做，就算樓市之後下跌，業主可以憑業權份數，很大機會可取回原本自住的同樣大小重
建物業；如果樓價升，業主可出售單位或出售有關房產信託基金。當舊樓殘舊情況愈來愈嚴重，
會有更多業主參與這個計劃。
　
　　這樣說，發展商是賺少了，但發展商付出的投資也少了，在賠償環節上節省了很多金錢，時
間成本的風險更加低，效率加快了，貨如輪轉。
　
　　在市場上，效率快了之餘，能夠參與的發展順利多了、成本輕了、風險低了，發展商門檻又
低了，令到市場能參與的人更多更活躍。
　
　　政府方面，改變市建局這個不可能完成任務的角色，正符合夏寶龍主任提倡的蛻變。這個任
務如果用債券集資是下策，用房產信託基金則風險低得多而效益高得多。
　
　　筆者只是拋磚引玉，大家ｂｒａｉｎｓｔｏｒｍ（腦力激盪）一下，希望可為香港明天會更
好帶來一些靈感！《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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