《談國論企－黎偉成》商品住宅房市續穩步去庫存景佳

　　《談國論企》中國的新建商品住宅於２０２４年１－５月的銷售面積和所涉金額，同比保持
約兩成的跌幅，但跌幅略見放緩，加上房地產開發商的開發新投資亦持續減慢，使竣工及待售面
積不斷縮減，有利於商品住宅市場逐步「去庫存」，配合國家的穩步改善市場的求與供的關係，
相信商品住宅樓市會由低迷收縮劣境漸次有序的回穩甚至好轉。畢竟中國的商品住宅市場近乎失
控的擴張多年，要轉穩亦需時，急不得也。
　
＊全國商品住宅銷情差使投資持續萎縮＊
　
　　來自中國國家統計局所發表的最新房地產市場數據，顯示全國房地產開發投資市場於
２０２４年１－５月份仍基本保持低迷之態，但情況有逐步走穩傾向，重點有（一）全國房地產
開發投資於前５個月累計達４﹒０６萬億元，同比減少１０﹒１％，較１－４月份的３﹒０９萬
億元的９﹒８％跌幅多減０﹒３個百分點
，很主要受困於商品住宅房的開發投資期內僅達３﹒０８２４萬億元同比減少１０﹒６％，環比
多減０﹒１個百分點。
　　但以商品住宅房為主的房地產開發步伐轉慢，並非壞事，因此舉使住宅房的（二）新開工面
積於１－５月份累計２﹒１７億平方米同比減少２５％，相對於１－４月份的減幅少減０﹒６個
百分點，使施工總面積４８﹒１５５億平方米同比減少１２﹒２％，比１－４月份的１１﹒４％
減幅多減０﹒８個百分點。
　　由是（三）商品房竣工面積１－５月份累計１﹒６２億平方米同比增加１９﹒８％，而１－
４月份累計１﹒３７億平方米則增２１％，即使少增１﹒２個百分點，但竣工所涉面積淨增
０﹒２５億平方米，要消化「去庫存
」實在並不容易，故新的投資持續縮減，有利於逐漸平衡市場的供求關係，理由為（四）商品住
宅的待售面積於１－５月份累計３﹒８７１２億平方米，同比增加２４﹒６％，比１－４月份累
計３﹒９０８８億平方米增２４﹒５％稍多０﹒１個百分點，銷情不理想。
　　商品住宅房市場的最大問題是（五）銷情不理想：（ｉ）銷售面積，於２０２４年１－５月
份累計達３﹒０７４４億平方米，同比減少２３﹒６％，相對於１－４月份的２﹒４５萬所減
２３﹒８％的幅度基本持平和（ｉｉ）銷售額１－５月份累計３﹒１１６３萬億元同比減少
３０﹒５％，較１－４月份２﹒４４５萬億元同比下降３１﹒１％少減０﹒６個百分點。
　　此使（六）房地產開發企業的到位資金不斷縮減：於２０２４年１－５月份累計４﹒２５萬
億元同比減少２４﹒３％，比１－４月份３﹒４０３６億元所減２４﹒９％少減０﹒６個百分點
，其中（１）國內貸款６８１０億元同比減少６﹒２％，比ｌ－４月份５５８３億元所減
１０﹒１％少減３﹒９個百分點，和（２）自籌資金１﹒４８萬億元同比減少９﹒８％，比１－
４月份的１０﹒１％減幅少減０﹒３個百分點。
　　正正因為市場至今仍然十分審慎看樓市前景，故到位資金中的購房人的需求方面，亦甚為疲
弱：（３）個人按揭貸款１－５月份６１１９億元減少４０﹒２％，多於１－４月份４９５３億
元所減的３９﹒７％，顯銀行對買樓的借貸相當審慎；而（４）定金及預收款１﹒２５８４萬億
元同比減３６﹒７％，而１－４月份１萬億元則減３７﹒２％。
　
＊打好商品住房保交房攻堅戰可重建市場信心＊
　
　　但中央相當積極主動的採取調控政策及措施，以避免樓市和經濟出現系統性風險。君不見，
（甲）中共中央政治局於２０２４年４月３０日的會議，提出堅持因城施策，壓實地方政府、房
地產企業、金融機構切實做好保交房工作，保障購房人合法權益，而中國國務院多個部委於
２０２４年５月１７日的國務院例行吹風會，披露將要出台以「保交房」為主的「去庫存」措施
，和利用貸款措施刺激市場需求等活躍商品住房市場政策性措施，要需時調動各方的積極性，始
能漸次重新建立購房人的置業信心。境內商品住宅房過度擴張和膨脹多年，造成供應遠超需求，
更因樓市況低迷造成庫存日多、房地產開發商資不抵債等惡況，即使國務院新策對勁，市場亦需
時始能逐步回穩復常。
　　最重要的是（乙）中央從重建市場信心方面著手，以穩定市況，促使市場有序回復常態，重
點有：住建部的做法主要有（Ｉ）「保交房」。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未
交付的商品住房項目，推動項目建設交付，保障購房人合法權益。和（ＩＩ）支持房地產項目的
需資需求，而進一步發揮城市房地產融資協調機制，做法是（ｉ）城市政府推動符合「白名單」
條件的項目「應進盡進」，及（ｉｉ）商業銀行對合規「白名單」項目「應貸盡貸」，滿足在建
項目合理融資需求。兩措施的目的是要推動消化存量。
　　再看（ＩＩ）融資。中國人民銀行副行長陶玲表示所要推出的四項政策性措施，第（１）項
是要設立３０００億元保障性住房再貸款。此為「再貸款」，不是新的貸款，所涉及的是保障性
住房，力促金融機構支持地方國有企業，收購已建成未出售商品房，作配售型或配租型保障住房
，預計將帶動銀行貸款５０００億元
　　商品房方面，人行力促（２）降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付
比例從不低於２０％調整為不低於１５％，二套房最低首付比例不低於３０％調整為不低於
２５％；（２）取消全國層面個住房貸款利率政策下限；（３）下調各期限品種住房公積金貸款
利率０﹒２５個百分點，調整後，５年以上首套房個人住房公積金貸款利率為２﹒８５％，可更
好滿足住房公積金繳大中弓金人住房需求。此舉反而使居民受惠程度較大。
　　要是人行的促保障性住房和商品房需求的政策，落到實處和產生實效，就是「保交房」的最
佳配合，二者是相輔相成。
　
＊商品房銷情差消化不良去庫存路途遙遠＊
　
　　（丙）穩定和活躍商品房市場的政策，無疑是對勁的但要達標，要需時始成，理由為境內的
商品房市下行和低迷了一段頗長時間，需要先消化若干利淡因素，才可以達致穩定之效。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
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