《環富通基金頻道２３日專訊》５月１７日，中國當局宣布多項房地產新政策，引發市場高
度關注，一站式網上金融科技平台ＦＳＭＯｎｅ環球債券部高級分析員羅傲指，中國監管機構近
期出台新一輪房地產救市方案，包含政府收購存量住房、取消住房貸款利率下限等，整體力度前
所未見，相信短期內對房地產市場有正面影響。若救市政策得以全面實施，有一定概率幫助開發
商走出困境。受利好消息刺激，房地產美元債價格已有所反彈，部分信貸質素相對穩定的開發商
債價或有進一步上升空間。
＊推供應端調控政策，３０００億保障性住房再貸款意義深遠＊
四項重磅政策包括：降低全國層面個人住房貸款首付比例，其中首套房最低首付比例從之前
的２０％下調至１５％；取消全國層面個人住房貸款利率下限，以及下調住房公積金貸款利率
０﹒２５個百分點；設立３０００億元（人民幣．下同）保障性住房再貸款；支持地方政府以合
理價格回收土地。羅傲認為前兩項政策與過往政策類似，只不過是擴大到全國範圍，相信對樓市
實際幫助有限。而後兩項政策則是前所未見的供應端調控政策，其中３０００億元的保障性住房
再貸款對本輪政策意義深遠，甚至可以說是迄今為止支持力度最強的房地產政策。
設立保障性住房的目的是收購已建成未出售的商品房，並用作配售型或配租型保障性住房。
簡單來說，中國政府會向低收入家庭提供社會福利性住房，包括廉租房及經濟適用房等，正常情
況下這部分住房以非市場化方式修建，房地產開發商不會參與其中。本輪政策出台後，地方政府
不再或減少修建這類住房，轉而從市場上直接購買已完工的商品房。
＊再貸款利率低於政策及市場利率，收購已建項目風險可控＊
由於地方政府財政並不寬裕，因此由央行借款給包括四大行在內的２１間商業銀行，再由它
們借款給參與收購的地方性國企。為降低地方債務風險以及防止資金挪用，地方融資平台不得參
與收購。值得一提的是，再貸款利率僅有１﹒７５％，低於政策利率（一年期中期借貸便利為
２﹒５％）和市場利率（一年期銀行同業存單利率為２﹒１％），再加上收購的是已建成項目，
潛在風險可控，因此相信這２１間商業銀行有動力積極參與收購保障性住房。
從規模上看，央行出資規模多達３０００億元，若考慮到央行按照貸款本金規模的６０％發
放再貸款，預計可帶動銀行貸款５０００億元，大約是２０２３年全國商品房銷售總額的
４﹒３％，需求端上的刺激效果不容忽視。從參與方式來看，開發商自願參與，收購主體以合理
價格收購。基於當前市場需求疲軟、房價下行壓力較大的背景，羅傲認為最終收購價格會比市場
價格有些許折扣，預計在２０－３０％左右。此外，鑑於最終是由地方政府自行決定收購方式，
預計地方政府可能會優先考慮當地國企開發商。
＊收購商品房政策細節未知，惟料萬科龍湖等成潛在受惠者＊
「５１７」新政出台後，已有多個城市宣布將收購商品房作為保障性住房。毋庸置疑的是，
有項目入選收購名單的發展商將成為潛在受惠者。雖然如何篩選潛在收購項目等政策細節尚不得
而知，但從部分城市已公布的收購計劃，能夠管中窺豹。以杭州市臨安區為例，當地住建局計劃
收購１萬平方米住房作為公共租賃住房，並對房源提出兩個主要要求：１﹒ 供應商具有良好的
商業信譽和健全的財務會計制度，並在近３年經營活動中無重大失信行為。２﹒ 單套房建築面
積不超過７０平方米。
由此看來，能夠參與其中的開發商必定是信貸狀況大致良好，在公開市場上沒有重大債務違
約。其次，由於用作為保障性住房，挑選的房屋質素整體普通且平均售價較低，因此將一批專攻
高檔住宅的發展商排除在外。綜合以上幾點，羅傲認為目前最能夠受惠於新政策的莫過於全國布
局、不同類型住宅均有開發且營運狀況穩定的開發商，如萬科（０２２０２）及龍湖
（００９６０）等。
＊部分優質開發商債價或再升，惟行業基本面改善前未算吸引＊
羅傲注意到，在新政策出台前，房地產美元債券已有相當明顯的升幅。新政策公布後，市場
反應積極，部分信貸質素相對穩定的開發商債價或有進一步上升空間。這裏重申，即便部分優質
發展商債價有所反彈，但在行業基本面出現顯著改善前，整體房地產美元債券未算有吸引力，投
資者應當留意房地產發行人以外的板塊。（ｗａ）
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