《談國論企》中國的商品住宅房於2024年1-3個月的新建商品住宅竣工面積即使持續
明顯減少,但待售面積仍處高增長水平,連同銷售面積及額度持續反覆下跌,意味市場需要一定
時間「去庫存」和消化整固。只要房地產開發商嚴控開發投資,採取售庫存和爭取融資完成在建
項目,力求供與求關係漸轉平衡狀態,會有利市場整固和減免系統化風險的壓力。內地樓市頗有
邁穩渡關的傾向。
*商品住宅房持續減銷顯市場信心不足*
從中國國家統計局發布最新資料,可見內房企業所面對的問題和困擾無疑仍然相當嚴重,但
最新的發展情況卻又有值得憧憬之道,特別惹注目的是(一)竣工面積,於2024年1-3月
份累計1﹒1148億平方米同比減少21﹒9%,較1-2月份7694萬平方米所減
20﹒2%多減1﹒7個旦百分點,相對於2023年同期的1-3月份的1﹒439萬平方米
增加16﹒8%,連同去年1-12月期末時累計7﹒2433萬平方米尚增17﹒2%,初步
顯示新建成的商品住宅房的供應有頗明顯的減少,在市場需求疲弱之際,有頗不錯的調節。如新
建竣工樓面面積供應持續減少,會有利於市場消化貨尾的「去庫存」,穩定後向。
尤其是(二)商品房待售面積,於2024年1-3月份累計3﹒945萬平方米同比增加
23﹒9%,相對於1-2月份累計達4﹒05萬平方米增加23﹒8%,減幅基本持平,而數
量上即使有所減少,仍屬十分可觀之數,看來「去庫存」的消化期確實需時矣。此乃境內商品房
地產開發投資在過去多年來過份膨脹引發的衍生效應,有條件整固,算是難能可貴的變化。
要留意的另一個該屬良性的發展,為(三)房地產開發商品住宅房的投資於2024年1-
3月份仍保持最近多個月的縮減態勢,該使竣工的面積會持續減少,和待售面積的增長放慢,同
樣屬良性的市場整固形態:(1)全國住宅商品房的開發投資於2024年1-3月份累計
1﹒6585萬億元同比減少10﹒5%,相對於1-2月份累計8823億元所減9﹒7%多
減0﹒8個百分點,亦較2023年1-12月份累計8﹒382萬億元的9﹒3%減幅有所擴
大,使(2)新開工住宅面積1﹒2534億平方米,同比減少28﹒7%,而1-2月份
6796萬平方米減30﹒6%因期內有春節黃金周長假期的季節性因素影響,便足見房地產開
發商的開發投資策略與態度相當審慎。此使(3)商品住宅房的施工面積於2024年1-3月
份累計47﹒458萬平方米,同比減少11﹒7%,較1-2月份46﹒6636萬平方米的
11﹒4%減幅多減0﹒3個百分點,預示商品住宅房的供應會在未來一段時間會保持減少的態
勢。
問題是(四)建商品房銷售情況仍不理想,其中(i)銷售面積於2024年1-3月份累
計1﹒8942億平方米,同比減少23﹒4%,而1-2月份累計9227萬平方米則減減少
32﹒7%,所減的幅度有所收窄;連同(ii)銷售額期內僅達1﹒8523萬億元同心減少
30﹒7%,相對於1-2月9227億元的減幅32﹒7%少減2個百分點,仍在相當程度顯
示市場的承接力至今仍然相當疲弱。
*房地產新開發投資新動工皆減有利去庫存*
此使(五)房地產開發投資的預期,顯得頗為薄弱,即:房地產開發企業本年到位資金於
2024年1-3月份累計2﹒5689萬億元同比減少26%,比1-2月所減24﹒1%多
減1﹒9個百分點,其中自籌資金8682億元的減幅為14﹒6%,而國內貸款4554億元
則減少9﹒1%。供應減的同時,需求性質的到位資金減得更大:個人按揭貸款3043億元同
比減41%,和定金及預收款7435億元亦減少37﹒5%,在在顯示置業者的投資態度十分
審慎。
境內的買樓置業至今仍然有相當強烈的剛性需求,但買樓活動沉寂,很主要受困於居民對住
宅商品房樓市缺乏信心,原因是房地產開發商過去有一段相當長時間過份進取開發投資,不僅使
商品住宅房的供應遠超市場需求,出現滯銷之況日益嚴重,若干房地產開發商更面對負債超重甚
至資不抵償的劣況,中國恒大(03333)就出現嚴重資不抵債之情而得暫時在香港股市停牌
,爭取處理債務問題,更面對被要求清盤的壓力。其他一些內地房地產開發商亦面對這樣或那樣
的財政、債務和開發投資、銷售等問題,是為置業者不敢貿然買樓作人生最重大的投資。
擺在眼前的曙光,是境內的新建成竣工的商品住宅房面積有明顯的減少,使市場的未來供應
會有相應的遞減,供求關係或有可能漸趨平衡,而最重要的是房地產開發商能自多個方面處理和
解決債務與財政問題,重建投資者對市場的信心。
我曾提出多個處理商品住宅房之法:(I)相對迅速的做法,是容許房企把已建成現貨樓甚
至在建項目,以批發式「打包」售予具房地產有專業投資知識的資產管理公司,予以一定的折讓
,吸引資產管理公司的投資,而房企亦可迅告套現,逐步處理和解決現存的財政困擾,就一如商
業銀行把呆帳售予專業的資產管理公司之況。
和(II)如能通過「打包」套現,房企可以爭取把已售的樓花與置業者討議稍延付貨期限
,做法是就此「付息」或作租金補貼,降低財政短期支付的逼切性。
但(III)要商業銀行大力支持房地產業,顯然是不理想的做法。銀行當然要配合國家政
策,卻始終是有高度商業性的機構,在商言商,不應被個別行業所拖累,否則或有金融經濟系統
性的風險威脅,不可掉以輕心。
《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)
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