【ＦＯＣＵＳ】償債壓力未消，內房二元悖論

　　【ＦＯＣＵＳ】市場熱議總理《政府工作報告》連續兩年未提「房住不炒」餘音仍繞梁，住
建部部長倪虹上周六（９日）驟然重申堅持「房住不炒」立場；同樣峰回路轉的還有內房「優等
生」萬科，上周五（８日）一紙全數償還６﹒４７億美元票據本息的公告，刺激多隻債券強勢反
彈，惟周一（１１日）再掉頭大跌。鑑於二手掛牌井噴倒逼一手現房銷售愈來愈顯大勢所趨，面
臨流動性瓶頸的一眾開發商面臨二元悖論。
　
＊萬科反擊，惟債價彈完又跌＊
　
　　自深圳國資委、大股東深鐵集團去年１１月６日共同出面力挺萬科，公司在港股價已由當日
收盤的８﹒１４元，續拾級而下至今日半日收市的５﹒６元，背後全因三個字－－流動性。
　　穩坐行業第二把交椅的萬科（僅次保利），克而瑞統計顯示，首２月銷售額３３４﹒５億元
，按年跌近４２％，較去年全年的９﹒８％跌幅進一步惡化。為了撲「水」，開年至今，萬科接
連跟新加坡悅榕控股（Ｂａｎｙａｎ　Ｔｒｅｅ）達成內地酒店管理業務轉讓最終協議，涉
４﹒８億元人幣，跟香港領展達成上海七寶萬科廣場剩餘５０％股權出售協議，涉２３﹒８億元
人幣，但仍難阻與多間險資公司協調債務展期傳聞發酵，拖累股債雙殺。
　　上周五，萬科以存入６﹒４７億美元全數償付今日到期票據本息來反擊傳聞，刺激多隻債券
價格強勢反彈，其中「２０萬科０８」盤中漲停觸發臨停，惟周一半日掉頭轉跌１０％，當天收
漲近１０％的「２０萬科０６」亦跌５％。　
　
＊內房今年到期債券本金７千億＊
　
　　升勢短暫，固然有官方「房住不炒」四字真言再響，但最重要的是基本面。先看償債壓力，
據不完全統計，除了最新已償付本息的６﹒３億美元票據，萬科於離岸市場還將有１４﹒４５億
人民幣、６億美元的債券分別於５月、６月到期；此外，還有約２４０億人幣境內債券於未來
１２個月到期。
　　此只是內房償債高峰壓頂的冰山一角，據評級機構惠譽數據，２０２４年，內房到期需償付
債券僅本金就高達７３７３億元人幣，峰值為３月和８月。
　　儘管倪虹明言，對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按法治化、市場化的原則，「該
破產的破產，該重組的重組」，但相比高槓桿野蠻擴張的恒大，財務穩健著稱又有國資背書的萬
科，顯然具真正的「大到不能倒」地位。
　
＊現房銷售大勢　ＶＳ　現金流瓶頸＊
　
　　那麼如何拆彈？最立竿見影當屬「白名單」之類的融資馳援，以及潛在的中期票據發行計劃
；而要論治標治本，仍需看操盤銷售金額。
　　不過，眼見內地去年二手房成交面積錄史上首次超越新建住宅，開年至今，從北京二手掛牌
量飆升到上海二手成交回暖，都恐繼續擠壓新盤銷售。鑑於此，住建部繼２０２３年初召開工作
會議提出，有條件的城市可推行現房銷售試點後，周末最新再指，完善房屋從開發建置到維護使
用的全生命周期管理機制，有力有秩序地推進現房銷售。
　　此外，人行前行長、政協委員易綱建議，設立３００億元規模的房地產預售資金保險機制，
撬動１萬億元的資金供房企動用，並爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。不過，以去年定金
及預收款逾４﹒３萬億元計，３００億元能否兜底見仁見智。如何破解開發商現金流與購房者交
盤疑慮的二元悖論，勢是新盤銷售復甦的關鍵。