《樓市點評》樓市正在十字街頭，是否需要完全撤銷樓市辣招？又是否撤辣就可以解決樓市
問題？筆者認為重整樓市必須要弄清楚一些概念，否則我們會枉費時間在概念不清的情形中，團
團轉找不到正確方向。
第一個要弄清楚的就是樓市的成本概念。建屋是一個工業產品，絕對是要服從建築成本的，
如果樓價是低於建築成本的話，即是等於甚麼？是等於建屋鏈有機會停頓！
當然有人認為就算平地價賣給發展商，將來發展商也未必一定會賣平樓給買家，過去一直也
有不少例子！但是這個情況出現，是因為市場後來改善了及容許，如果市道沒有改善的話，在平
樓價情況下，平地價是合理的。
有很多官員和政客都有錯誤的觀念，就是「樓價下跌對解決房屋問題是有幫助」。這是一個
危險的錯誤觀點，因為明顯失去的比得到的多。樓價下跌，損失最大的其實是政府，尤其是樓價
低過建築成本的時候，停止賣地令房屋鏈出現斷裂，賣地收入亦會大幅減少！尤其是近年香港幸
福地享受著低通脹，而一般民生的通脹雖然是低，但是建屋的通脹仍然維持在每年５％至７％，
即是說，香港的樓價如果追不上建屋的通脹，就會出現問題，但是我們卻反其道而行想樓價下跌
，很多官員居然不懂得擔心。
筆者認為，房屋政策應該是追求成交暢順之下人人都買到樓，所以樓價上升得不到人心，其
實是因為分配得不均勻，但如果樓市在人人買到樓的情形之下上升的話，財富自然會分配得好，
在人人受惠的情形之下，樓價上升就可以好好發揮套戥高通脹的功能，反而是能夠保護到社會的
財富，所以筆者認為政府是有必要在這段時間重新推出「置業資助貸款計劃」。人人可以置業，
就是可以共同富裕的社會，而且天道酬勤，只有不努力的人才會得到少一點，這亦是一個公平的
情況。
另外，很多官員亦太顧忌「年輕人買不起樓」這個枷鎖，這必須要尊重及留意，但不應該模
糊概念。甚麼人買得起呢？對於無決心儲錢買樓的人，就算樓價９０萬元都會嫌貴，因為９０萬
元都要不吃不喝約幾年才會儲到。事實上，我們應該要以人均入息中位數字的兩個年輕人可以合
力儲蓄三年就儲到首期，同時過到壓力測試為標準。如果用這個角度來說，現在屯門及天水圍區
有很多二手住宅已經遠低於其所能負擔的上限超過１００萬元了，可以滿足上車需求，而不是模
糊概念，程序化去滿足民粹，應去追求更佳利益分配的做法啊！《祥益地產總裁 汪敦敬》
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