《談國論企－黎偉成》住宅商品房續滯銷投資薄弱

　　《談國論企》中國的商品住宅房於２０２３年前１１個月的銷售面積及額度跌幅持續放緩，
惟待售及新建成竣工的面積仍保持明顯的增長，顯示市場的消化力相當疲弱。樓市在經歷過多年
的快速膨脹，所存的問題相當繁多，尚可者為泡沫似稍控和未有爆破，政府、銀行和房地產開發
商仍有一定的時間認真細緻地共商處理和化解樓市劣況，控制市場不致出現系統性的風險。此為
內地樓市尚幸之處也。
　
＊商品住宅房持續減銷顯市場信心不足＊
　
　　從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾日益嚴重，特別是（一
）商品房銷售中的住宅物業，銷售情況在最近兩個月有轉弱的新趨勢：（Ｉ）銷售額度於
２０２３年１－１１月份累計９﹒３６４６萬億元，同比減少４﹒３％，較１－１０月份
８﹒６５０２萬億元所減３﹒７％擴大０﹒６個百分點，加上１－９月份７﹒２７７萬億元減
３﹒２％、１－８月份６﹒９９萬億元減１﹒５％減幅和１－７月份減０﹒７％，不僅成五連跌
，跌幅更遂月擴大，止住１－６月份累計之數尚增３﹒７５的上半年六連升之況，持續逆轉和不
斷惡化。
　　此因（ＩＩ）銷售面積，於１－１１月份累計８﹒５９１４億平方米同比減少７﹒３％，較
１－１０月份７﹒９３８６億平方米的６﹒８％減幅多減０﹒５個百分點，而上半年之１－５月
份４﹒０６６３億平方米尚能上升升２﹒３％、１－４月升２﹒７％、１－３月份升１﹒４％，
反映出境內的商品住宅房地產市道由溫和向好轉日益差勁。
　　商品住宅房的銷情轉差的同時，引人以憂的更是（二）竣工面積於２０２３年１１月末時為
４﹒７５８１億平方米，同比增長１８﹒５％，在市場需求轉趨疲弱之際，卻出現供應增加之況
，使內房企業不易消化貨尾。房地產開發商不易處理好供求關係，影響到業績表現。
　　正因為市場續現供過於求之況，故房地產開發商的投資也就見得日益審慎：（三）房地產開
發企業到位資金於１－１１月份累計１１﹒７０４萬億元同比減少１３﹒４％，比１－１０月份
１０﹒７３萬億元所減１３﹒８％，所收窄，問題是（ｉ）個人按揭貸款，與商品住宅房的銷情
齊步下行：於１－１１月份累計１﹒９９８２萬億元同比減少８﹒１％，較１－１０月份
１﹒８５萬億元所減７﹒６％多減０﹒５個百分點，而１－６月份１﹒２４億元尚增２﹒７％。
此況意味市場於下半年的買意再度轉差。
　　和（四）定金及預收款於１－１１月份累計３﹒９５８３萬億元同比減少１０﹒９％，減幅
高於１－１０月份累計３﹒６５萬億元所跌的１０﹒４％。此顯房地產開發商在銷售前景欠理想
環境底下，現金流也有困難。
　　正正因為樓市前景不理想，故（五）房地產開發商明顯減低對住宅商品房的開發投資力度，
乃可預期之變，於１－１１月份累計７﹒８８５２萬億元同比減少９。％，較１－１０月份累計
７﹒２７９９萬億元同比減少的８﹒８％，多減０﹒２個百分點。
　
＊可考慮讓房企折讓打包售資予資產管理公司套現＊
　
　　我早在好幾年前指出：內地的房地產市場存在系統性風險的問題，因房地產開發商過份樂觀
而近乎失控的發展，大量的投地建樓負上相當沉重債務，若干房企遂出現資不抵債之險，只靠售
樓套現以支持經營及投資所需，恒大地產（０３３３３）便是其中一例，更引發內房企業所存之
困不易紓緩，甚至有危機四伏威脅。
　　我曾提出多個處理商品住宅房之法：（一）相對迅速的做法，是容許房企把已建成現貨樓甚
至在建項目，以批發式「打包」售予具房地產有專業投資知識的資產管理公司，予以一定的折讓
，吸引資產管理公司的投資，而房企亦可迅告套現，逐步處理和解決現存的財政困擾，就一如商
業銀行把呆帳售予專業的資產管理公司之況。
　　和（二）如能通過「打包」套現，房企可以爭取把已售的樓花與置業者討議稍延付貨期限，
做法是就此「付息」或作租金補貼，降低財政短期支付的逼切性。
　　但（三）要商業銀行大力支持房地產業，顯然是不理想的做法。銀行當然要配合國家政策，
卻始終是有高度商業性的機構，在商言商，不應被個別行業所拖累，否則或有金融經濟系統性的
風險威脅，不可掉以輕心。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
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