《樓市點評－汪敦敬》悲情樓市不會長久

　　《樓市點評》近期坊間熱議「香港成為金融中心遺址」，不過有網紅認為香港身份值
１０００萬元，覺得香港身份的含金量來自於擁有多重福利，包括教育福利、稅制優勢、北上內
地大城市買樓亦有資格優勢的便利，以及香港護照在１７１個國家或地區免簽等。這雖只是一些
民間的觀點，但亦反映到不同群眾的看法。十分諷刺，對香港最沒有信心的可能是部分港人，又
十分諷刺，對香港最有信心的其實是美國人，所以美國政府打壓香港，美國商界卻十分喜愛來港
做生意！筆者認為市場對過分的悲情已經開始有了「免疫能力」，雖然這種免疫力不是很穩定，
但是已經存在！
　
　　社會的風氣改變了，昔日不會將壞消息當了是喜訊去幸災樂禍的！過去人們遇上困境，仍會
歡迎有理據的好消息出現！但現在世情卻抗拒有利的消息！縱使面對困難的當事人，也只是想證
明「我今日不順利是因為經濟無得救」，多於去掌握「明天會更好」的機會！
　
　　縱使人心思變，人們陷入了悲情，人們見到好的變化也不敢說好消息了！不過，筆者仍堅持
勇敢地和大家分享個人所見！
　
　　近年樓市低迷是因為兩個主因，一是悲情氾濫！另一是高息引起的「定期存款熱潮」！但其
實，這兩方面也開始有了變化。
　
　　定期的高息回報，最巔峰時很多人造定期獲得５厘以上的收益，曾幾何時香港只是有
１﹒８％左右的通脹率，可想而知是相當吸引的，去除通脹淨純利有３厘以上，有關的吸引是源
於收息遠高於通脹或ＧＤＰ升幅。但是，最近通脹已達２﹒７％，很大機會走向３％以上，即是
說定期收息的回報是過了最可觀的時候，已經由絕對性光環變為相對性光環。我們見到截至１０
月底的Ｍ３數字反映，過去約２０個月定期存款不斷增加的趨勢已初步終止，定期存款在１０月
初步減少了逾７００億元，這和最近樓市多了人用現金一次過付清樓價買樓，以及樓市從最低潮
回暖是相配合的。
　
　　很多人費盡唇舌，甚至有些人歇斯底里去要求政府撤辣，高官回應表述樓市不需要全面撤辣
，只需作出優化就足夠。筆者認為現在的注意力是放錯了地方，對於公眾或者尤其是站在年輕小
市民的角度來說，如果為他們的利益重整房屋政策，重點有兩方面，第一是轉流率，這方面是有
進步！但第二是能達到財富轉移的效果，這點是被嚴重忽略的！所謂財富轉移，即是要將原本得
到過多機會人士的財富，透過市場不景轉到較貧困人士手上，市場的低價成交就是一個例子！那
即是說改善財富結構是要透過成交！如果情況仍然未理想，樓價雖然下跌，但是人們在悲情下也
不敢入市！財富沒有得到轉移，即是說當市道轉好的時候，仍然是有錢人佔的優勢最大。草根和
年輕人的上車機會，可以說是悲情下短暫的入市時刻。
　
　　球王美斯來港作賽有一個啟示，不同光譜立場的人也視為好事，準備撲飛！這反映極端悲情
始終會過去！在現金流不單沒有消失和空前強勁之下，將來樓市恢復時會回復得較快！當下成交
量已由谷底回升！筆者相信成交價再調整３％就找到谷底，然後會進入另一波上升軌道！《祥益
地產總裁　汪敦敬》
　
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