【ＦＯＣＵＳ】央媽重招救樓市，效果觀察引兩看點

　　【ＦＯＣＵＳ】中國「五大行（工農中交建）」淨息差失守１﹒８％警戒線之際，傳聞已久
的「存量首套房貸降息」終於落地，估算符合條件的２５萬億人幣「老房貸」，利率平均降幅可
達８０基點；幾乎同時，多家內銀在央媽首肯下紛紛官宣，即日起下調人幣中短期存款利率最多
２５基點。政策組合拳進入第二輪，效果觀察引兩看點。
　
＊存量房貸利率平均料降８０基點＊
　
　　繼央媽、財政部、稅務總局、中證監等上周連環出招（首置「認房不認貸」、Ａ股印花稅減
半、下調融資保證金最低比例）後，配合黨媒《學習時報》有關「堅決阻斷經濟走弱和預期轉弱
的循環」的最新呼聲，央媽、國家金監總局昨晚聯手祭出第二輪組合拳：允許存量首套商品房借
款人９月２５日起，可向承貸金融機構申請降低利率；統一首套房、二套房首付比例下限各為
２０％、３０％；下調二套房利率下限至ＬＰＲ加２０基點。
　　政策看點之一，是首套房２０％首付下限未排除一線城市，意味北上廣深原本３０％至
４０％的首付要求顯著降低；看點之二，則是為存量房貸利率下調開綠燈，坊間測算平均降幅可
達８０基點。
　　此或解釋了５年期ＬＰＲ何解８月會保持按兵不動。簡而言之，存量房貸貸款人無需等到明
年１月１日的ＬＰＲ重定價日，理論上可自９月２５日起「即申請，即減息」；此外，５年期
ＬＰＲ在８月跳過一減，為稍後調降ＬＰＲ加點的銀行，提供更多淨息差緩衝空間。
　
＊高利率年份上車者受惠料最大＊
　
　　按央媽、金監總局的通知，下調存量房貸利息，「不能低於原貸款發放時所在城市的首套住
房貸款利率政策下限」，那麼，到底可以減多少？
　　眾所周知，內地房貸利率以２０１９年１０月為分水嶺，之前為錨定基準利率，之後主要採
取「ＬＰＲ＋基點」的形式。回看２０１５年上一輪房地產救市至今，個人房貸加權平均利率的
走勢：從２０１５年首季的約６％降至２０１６年底的約４﹒５％；此後２０１６年１２月中央
經濟工作會議首提「房住不炒
」，房貸利率開啟上行並於２０１８年底高見５﹒７５％，接下來三四年一路徘徊５﹒５％以上
；到２０２２年１月
，連續２０個月企硬４﹒６５％不變的５年期ＬＰＲ進入四級跳，到今年６月最新報４﹒２％。
　　換言之，在２０１０年至２０１５年、２０１７年至２０２１年房貸利率高企時貸款的購房
者，今次受惠料最大，若以利率調低１００基點計，每１００萬元、３０年還款可每月減少月供
最多８４０元。
　
＊倒逼中產急尋回報率更高標的＊
　
　　不過，鑑於上半年新發房貸平均利率已按年大降逾百基點，而內銀淨息差失守１﹒８％警戒
線限制進一步下調空間，由此帶出第一個關鍵問題：面對仍高企４％以上的房貸利率，以及房價
只漲不跌神話幻滅，救市組合拳能否如機構樂觀預期般，拉動１﹒７億平方米商品房銷售，尤其
是提振三四線城市的購房需求？
　　第二個關鍵問題是，從國有大行到股份制銀行最新紛紛下調存款利率最多２５基點，一年期
人民幣定存利率低至１﹒５５％，能否令近六成（５８％）傾向「更多儲蓄」的國民，轉向「更
多投資」及「更多消費」，倒逼近１３２萬億元住戶存款流向零售市場、股市樓市？
　　對低收入家庭而言，存款利息收入減少或抑制其支出；對中產而言，尋求回報率更高的標的
，勢是當務之急。眼看買樓租金回報率低至２％以下，傳統收息之選內銀的股價風雨飄搖，或不
難理解內地訪客赴香港新造業務保費，第二季錄有紀錄以來單季次高的２２３億港幣。