《樓市點評》金管局於７月７日召開了記者招待會，公布了新一輪的按揭措施，筆者對有關
新政策十分讚賞！我不預期政策會一石激起千重浪，因為好的政策應該是優化當中的機制，而不
是以一鳴驚人去刺激買家入市，今次措施不單只談不上綽頭，甚至可以用低調來形容，但新政策
是較全面的優化措施！表面是活化了住宅自住的換樓鏈，公布之後換樓入市意慾加強，換樓成交
增加，尤其是「連環船」成交開始湧現（即一買一賣在同一日進行），但長遠效用還要看市場動
力，即市場的情緒。如果用換了一輛好的跑車去比喻政策的修改，好的跑車必須要有足夠能量去
配合，假設沒有電油（或者充電不足），性能良好的跑車一樣發揮不到水準。
認真看看新政策的內容，除了表面活化住宅換樓鏈之外，亦同時改善了居屋第二市場轉流率
。居屋第二市場長期因為大部分屋苑已超過了擔保期的關係，令到成交裹足不前，大大浪費了二
手可以用的供應，今次新的按揭政策，因為一按的按揭成數增加，可以說是用最根本的方法去同
時解決了居屋擔保期的問題，已有不少個案原本是「６２５」（借６成供２５年）已能改為「
７２５」（借７成供２５年），這無疑是將問題改善了不少。而樓價１５００萬元或以下的一按
按揭成數由６成增加至７成，也令能夠入市的人增加，因為很多人在按揭上可能因為收入問題，
或因年齡問題已經不能夠去配合到按揭保險的高成數門檻！即是說放寬按揭不單只增加了槓桿能
力和購買力，也增加了能夠入場的社群數量！新政策中也包括轉按自住物業可提高至７成，即可
以提取更多資金，給予尤其是二手樓的業主去理財！
另外，有關新政策連非住宅按揭都同時照顧，非住宅按揭成數由５成提升至６成，更加重要
的是以資產計算按揭成數由４成提升至５成！這是大大改善了投資者的現金流及流動性，對商舖
的投資者來說可以是鬆一口氣，甚至大地回春，筆者是同意下半年舖市價格有機會上升一成的推
斷。
如果用按揭保險制度，樓價１５００萬元的按揭成數由６４％提升至８成，３０００萬元的
按揭成數由５成提升至７成！這是很長遠且令到整個中價及中上價市場得到活化，更加要值得一
讚就是ＨＫＭＣ（香港按揭證券有限公司）的保費大折讓，舉例４００萬元樓做９成按揭及供
３０年計算，以前保費約１５﹒６６萬元，現在的保費是７﹒７７６萬元！當然筆者作為市民或
者納稅人是很欣賞政府這種多做事少說話的作風，雖然現今政府不是「無得彈」，仍有很多地方
需要進步，但是做得好的我們必須要讚賞，筆者是非常支持政府今次這個安排，對短、中、長期
都是一個很好的政策。
《祥益地產總裁 汪敦敬》
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