《缸邊隨筆－石鏡泉》美國樓市

　　《缸邊隨筆》美國５月的新屋銷售與上月比勁升１２﹒２％，這是近３個月以來每月均升，
使到年計升了２０％。此外，美國樓價在４月，連續兩個月上升，Ｃａｓｅ－Ｓｈｉｌｌｅｒ　
２０城市綜合樓價指數對比上月升了０﹒９１％，是自２０２２年５月以來最大升幅，是否美國
經濟真有韌性？
　
　　不敢話美國經濟沒有韌性，但也可以從另個角度來看這個韌性有幾靭。
　
　　美售房是在２０２１年首季後急促下滑，美聯儲局在２０２１年３月起加息，美售房量下跌
是意料中事。到近月，市場估美儲局會減息，所以美民眾買樓意慾上升，售樓量亦見上升了，但
……
　
　　美聯儲局不是謂還要加息？亦要將息率保持在較高水平一段時期？若是，減息的利好刺激，
可以有幾多？不知，要看美通脹數據。但當美樓價上升時，即是美通脹亦升，美通脹如不回下，
美儲局減息便無望，反之還要加息。
　
　　筆者一直認為，美ＣＰＩ（通脹）的超低周期已在２０２０年，美對華打貿易戰、加關稅，
美國之前的十多二十年低物價、低通脹期便結束，因為再無中國廉價物供應了。
　
　　雖然這個２０個城市的樓價普遍上升，但其中是有差異的，邁亞密、亞特蘭大的東南方城市
樓價升較多。但太平洋岸的城市樓價便見跌，西雅圖跌１２﹒４％，三藩市跌１１﹒１％，這易
理解，因為三藩市等地，管治不佳、治安不好，自然多人搬走，樓價亦跌。
　　
＊Ｓｈｉｌｌｅｒ：美國樓價將跌＊
　
　　開發出Ｃａｓｅ－Ｓｈｉｌｌｅｒ樓價指數的耶魯大學教授Ｓｈｉｌｌｅｒ，日前在
ＣＮＢＣ上表示：
　
　　「Ｈｏｍｅ　ｐｒｉｃｅｓ　ａｒｅ　ｖｅｒｙ，　ｖｅｒｙ　ｈｉｇｈ　ｂｙ　
ｈｉｓｔｏｒｉｃａｌ　ｓｔａｎｄａｒｄｓ。」
　
　　「Ｉ　ｗｏｕｌｄ　ｅｘｔｒａｐｏｌａｔｅ　ｔｈｅ　ｄｏｗｎｔｕｒｎ　
ｓｏｍｅｗｈａｔ　－　ｉｔ＇ｓ　ｇｏｉｎｇ　ｔｏ　ｃｏｎｔｉｎｕｅ，」　ｈｅ　
ａｄｄｅｄ﹒
　
　　「Ｍａｙｂｅ　ｉｆ　ｙｏｕ　ｈａｖｅ　ａ　ｇｏｏｄ　ｃｈａｎｃｅ　ｔｏ　
ｄｅｌａｙ　ｙｏｕｒ　ｐｕｒｃｈａｓｅ，　ｉｔ　ｍｉｇｈｔ　ｂｅ　ａ　ｇｏｏｄ　
ｔｉｍｅ　ｔｏ　ｄｏ　ｉｔ。」
　
　　譯過來是：樓價已臻歷史高水平，預期未來樓價將跌，他建議買樓宜推遲。樓價專家如是說
，美國樓價韌性如何？
　
　　是否樓價上升，帶動建屋量升？不一定，２０２３年５月的供出售屋量是跌至歷史低位，為
何可供出售屋量低？原因是業主惜售。
　
　　不少業主的按揭利率是低位的２厘至４厘，但今時是７厘，如今時賣了樓，就是放棄了低息
按揭。而新屋是要高了５％至３％的７厘按揭息，這個算盤打不響便自然不賣屋，亦因此推出予
市面供售的屋量便減少。
　
　　可供樓少了，不代表樓價升。２０２１年３月美聯儲局加息後，美樓價便下跌，到上月見稍
彈，但仍較一年前價低了３﹒１％。
　
　　不過，市場預期會減息，利好樓市，而當市上可供售樓量減少時，建屋商便有較大意慾去申
請建屋，故未來數月的建屋批令將會上升，又會帶來經濟利好的結論。不過如按揭利率因美聯儲
局要將息率企高水平於較長時期，以至要加息時，７厘的按揭利率便降不下來，這對美國房屋的
韌性，就會有很大的考驗，是否有其韌性就要看就業。
　
　　美國個別行業的職位需求狀況，美政府一直稱美就業數據好，但細分下來就見到電腦軟件業
的職位下跌很多、很多，他們一般都被視為高薪族；反之藍領的建築工，職位減少不多。如果美
工人由建構軟件轉為做真的建築工時，其對樓房的要求將如何？
　
　　因此，無論美國樓市及美國職場的韌性，怕要看看未來數月的數據才可定論。
《資深投資者　石鏡泉》
　
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
　
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