《樓市點評－汪敦敬》樓市的「愚者」和「智者」

　　《樓市點評》上星期文章《買樓的「輸數」與「勝數」》得到很好的回響，有一個好朋友分
享他的投資經驗作回應：「我有一個租客，２０１１年開始租其中一個單位到現在，大約交了
２３０萬元租金，但是這個單位當年我買入來是１９０餘萬元。」今日筆者想分享一下投資物業
的基礎智慧。
　
　　樓不是用來炒的，十分對！這個不單是平衡社會的公德心，亦可以是投資之道！筆者認為投
資房地產有三個重點：
　
　　第一：首先不要「買錯野」，一些非住宅投資，或者一些極冷門的住宅項目，投資了之後是
可以「高價一去不復返」或「過長時間才返家鄉」，這方面容後再撰文討論，但香港仍然是投資
（不是投機）的天堂，大多數的住宅仍然是「有買貴，無買錯」。
　
　　第二：大多數的房地產，投資幾乎唯一的風險就是斷供，但是這個風險不能夠小覷，因為若
出現的話可以令到我們「ｔｏｔａｌ　ｌｏｓｓ」！所以買樓前首先要學懂「絕不斷供」，這個
環節說就容易，實際易學難精！淡市的時候能夠保持不斷供的「金身」不容易，但是市場暢旺的
時候不會信心過分膨脹去過分借貸，保持這個「金身」更加難！
　
　　第三：樓市獲利的關鍵是累積財富，部分買房地產的人不能夠積累財富除了因為斷供外，還
有就是因為「太醒目」而太快出貨了！累積財富的本質其實是低機動性！如果機動性太強，不斷
買賣進退，跳出跳入，表面貨如輪轉是智者風範，但卻和房地產累積財富的本質剛好相反！所以
愈聰明舉動愈多可能賺得愈少！很多人想在跌市前賣出單位，跌了之後再購回，結果卻是不斷錯
失時機！筆者兩個兒子的補習老師，她與丈夫都是追求簡單的幸福，到了現在未到４０歲已經擁
有三個優質住宅物業，原因就是想得少，要求簡單，正正是低機動性，所以賺得更多！
　
　　現實是天氣不似預期！聰明人反被聰明誤！地產專收「醒目仔」！現在的市場其實是深受國
際博奕磨合的影響，一位銀行家朋友和筆者說：「現在金融市場已成為大國角力的武器！」既然
已是一場仗，「兵者，詭道也！」以為自己看得透，其實「人」在大局中是很渺小！筆者不同意
「停止投資」是對任何人也合適！因為「買有風險！不買也有風險！」在這個時勢之下，很多人
要考慮「輸數投資法」！以打輸數去準備風險，來掌握過跌╱錯價的投資機會！
《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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