《經濟通通訊社記者楊英傑９日報道》內地百強房企佳源國際（０２７６８）日前公布，於
５月２日被香港高等法院頒令清盤，公司須解散以及出售資產，以償還逾期的１４５０萬美元債
務。佳源國際因無法按時公布２０２２年全年業績，股票自４月３日停牌，遭頒令清盤後復牌機
會更加渺茫，此前未能出逃的小股東現恐血本無歸。佳源國際目前股價為０﹒１７３港元，四年
半以來市值蒸發９９％，淪為毫子股。
佳源國際不但是今年第一家被強制清盤的內地上市房企，還是內房流動性困局以來第一個國
內營運主體被清盤的大型房企。事實上新力控股是首家被清盤的內地房企，並於今年４月從港股
市場退市，不過由於公司存在重大營運問題，早已不算一線房企，至於陽光城集團
（深：０００６７１）旗下境外主體陽光城嘉世國際亦同樣被香港法院頒令清盤，但對陽光城集
團本體而言影響有限。
根據佳源國際２０２２年中期報告，截至去年６月底公司總資產約９２１﹒５億元（人民幣
．下同），因此被內媒稱為「千億房企」，但實際上公司有超過七成資產價值是來自庫存物業；
公司當時擁有價值５５億元的現金及現金等價物，不過短期負債高達１３２億元，是典型的現金
流斷裂。
根據過往通告，佳源國際於去年９月６日接獲香港高等法院原訟庭發出的清盤呈請，呈請人
楊敏為公司一筆美元債的持有人，在進入法院程序後，佳源國際成功爭取聆訊三度延期，但期間
雙方並無達成和解協議，盡管公司聲稱重組計劃已在推進中，但仍遭法官裁決公司清盤。有專家
分析指，香港法院在頒布清盤令時通常持比較審慎的態度，盡管佳源國際可以上訴，但是香港法
院撤回清盤令的可能性很小。
＊據報八成債權人同意重組，法庭憂方案未具可行性＊
今次佳源國際遭發清盤令，引發業界驚詫，主要有兩大原因：第一是訴訟所涉債務金額只有
１４５０萬美元，相比起公司資產總值而言數額不大，公司有大量土地儲備，必要時可轉讓土地
使用權回收現金，而且公司還進入了去年底第二批中債增發債的名單；第二是公司已經宣布放棄
債務展期轉而進行重組計劃，有報道指在清盤前有８０％的離岸債持有人已同意債務重組。
既然債權人都同意債務重組，那麼香港法院為何堅持讓佳源國際清盤？綜合內媒報道，法官
在聆訊中提出兩大質疑，一是公司沒有作出足夠努力來證明不清盤是正當合理，二是佳源國際的
重組計劃只是公司提出來的一個想法，意指公司沒有給出一份清晰合理可操作的方案。
在相關持份者及外界眼中，持續推進債務重組計劃一向被視為房企反對清盤的重要理據，此
舉反映公司一直在尋找方法自救。例如龍頭恒大（０３３３３）在上一次清盤聆訊上宣布，將於
３月底前準備好其２２７億美元境外債務的重組協議，有關方案於今年４月公布，不過因債權人
投票率不足而需要延期表決；融創（０１９１８）亦在去年１１月清盤聆訊前夕向內媒放風，稱
其境內債務重組已有初步方案，結果方案於今年３月底通過，有關方案獲７５％持有人支持。
分析認為，除非佳源國際與債權人真正達成一份滿足法官要求的具體重組方案，才有機會避
免清盤。而盡管佳源國際的重組方案已進入表決階段，支持率更錄近八成，但在清盤聆訊當時方
案還未獲得通過，債權人交回指示被延至５月８日及９日，而在上一次表決中有近四成的美元債
持有人未作出交回指示。
＊清盤拋售資產，未完工樓盤恐爛尾＊
房企在策劃債務重組的過程中，還要兼顧其對社會的影響，即仍然在建的樓盤工程要繼續施
工，最起碼表面上要擺出施工的姿態，防止出現社會事件，更不能拖累地方房價水平。不過一旦
清盤被通過後，企業毋須再關心公司營運，且有些施工樓盤在未開工前以「樓花」形式預售，轉
讓可能性比較渺茫，很可能會淪為爛尾樓。
即使是未被售出的樓房庫存，在房地產價格下行的當下，亦會為地方樓市帶來壓力。佳源國
際截至去年６月底，開發中物業的帳面總值接近５５２億元，待售物業帳面值亦高達１０４億元
。
事實上，佳源樓盤爛尾問題早在債務實質違約前已顯現，佳源在浙江、山東、新疆等地的多
個樓盤已停工許久、無法交付，遭業主群起維權。
佳源國際在香港亦有樓盤項目，公司在２０１８年５月向舖王鄧成波家族購入３個香港項目
７０﹒１％權益，包括屯門「龍床盤」菁雋、同區新合里１及３號活化項目滙賢一號及葵涌成功
中心，代價約２６﹒２億港元，至於作為公司香港總部的皇后大道中九號中層單位，則於去年７
月以９５００萬港元售予二按債主。
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