《洞析樓市－魏東》房地產救得了通縮嗎

　　《洞析樓市》今年政府兩會的工作報告對２０２３年通脹的目標設定為３％，這個通脹目標
是當前經濟健康發展所需要的，但從３月份的數據來看，物價指數從２月份的１％進一步下降至
０﹒７％，如果ＣＰＩ持續保持在如此低的增速區間則經濟確實有通縮的風險。中國人民銀行的
數據顯示，２月份全國的存款總額較１月份增加了２﹒８１萬億元（人民幣．下同），而同期的
貸款則僅增加了１﹒８３萬億元，存款和貸款總額的差距說明在現階段人們的存款意願更強，而
投資和消費意願較弱，在經濟增長乏力就業市場疲軟的情況下，捂緊口袋降低槓桿率成為了絕大
多數中國人的被動選擇。
　
　　有些人會說通縮意味著商品價格更便宜了，那豈不是好事？從短期看，商品降價對老百姓確
實是好事，但長期看，通縮是明顯弊大於利的。舉個例子，如果你是銷售方，通縮的到來意味著
你需要降低價格才能賣出商品，當越來越多的商品都在降價，消費者就會產生持幣觀望的情緒，
從而導致購買不足，而這就會讓越來越多的企業生存困難，繼而導致企業的降薪和裁員，而失業
率的上升會讓人們更沒錢消費，經濟會一蹶不振，從而進入一個惡性循環。
　
　　看通縮必須看日本，從上世紀九十年代起至今，日本經歷了三十年的通縮，ＣＰＩ常年在
１％以下，３０年間日本物價幾乎沒有漲過，與之相對應的是日本員工工資漲幅的停滯，根據
ＯＥＣＤ的數據經過回歸計算，日本的平均薪資水平從１９９０年的３８０７５美元僅僅漲至
２０２１年的３８７４７美元，三十多年的時間裏的變動幾乎可以忽略不計。與之相對應的，是
日本的長期失業人口佔總失業人口的比例從１９９０年的１９％上升至２０２１年的３５﹒８％
，日本年輕人不但低欲望，同時也更早的實現了躺平。日本失落的三十年可以給現在的中國當做
一個完美的反面教材，因為中國目前也面臨這非常類似的情況，經濟轉型疊加三年疫情，很多小
微企業倒閉，百姓收入減少，民眾對投資和消費信心不足，更願意保守儲蓄，即使有餘錢也優先
還貸，同時，中國也在經歷人口出生率的下降和勞動力不足的問題，因此防止中國進入通縮就是
政府需要認真面對的問題，這也將考驗政府的智慧和治理能力。
　
　　在中國經濟的幾大板塊中，消費受制於收入，收入受制於就業，就業受制於投資。所以說要
提高居民的消費能力，歸根結底還是要提高整個社會的投資意願。目前，製造業投資增速明顯回
落，房地產投資處於負增長的狀態，雖然在建項目的施工面積和新開工面積在今年的降幅都有所
收窄，但仍在負區間範圍內，因此目前投資增長主要是靠基建投資拉動。不過，由於地方政府的
財政主要依靠土地財政，而房地產市場的持續低迷也讓地方政府在基建投資方面捉襟見肘。因此
，現階段，一方面提升企業信心，提升企業家的投資意願，另一方面進一步出台政策拉動房地產
市場回暖是促進中國經濟穩定發展的關鍵。
　
　　從房地產的角度看，目前城鎮化和改善性需求仍具備較大潛力。雖然中國的城鎮化速度在逐
漸放緩，但考慮到中國人口的巨大基數，未來每年仍有約１０００萬的農村人口進入城市，這仍
將給房地產市場帶來利好；此外，城市居民的改善性需求在不斷增加，以北京為例，中心城區較
大戶型的改善型樓盤已經成為稀缺資源，在解決了有房住的剛性需求之後，家庭人口數量的增加
、學區的需求以及對更高居住品質的追求讓改善型需求在過去幾年持續增加，因此，雖然目前房
地產市場受到前段時間降政策影響市場陷入低迷，但其實仍有發展空間和潛力可挖。
　
　　此外，令人欣喜的是，今年的五一長假，經文化和旅游部數據中心測算，全國國內旅游出游
合計２﹒７４億人次，同比增長７０﹒８３％，按可比口徑恢復至２０１９年同期的
１１９﹒０９％；實現國內旅游收入１４８０﹒５６億元，同比增長１２８﹒９０％，按可比口
徑恢復至２０１９年同期的１００﹒６６％。雖然有大Ｖ在冷嘲熱諷說當前的報復性旅游不過是
經濟衰退中的口紅效應，但不能否認的是從這個長假我們看到了中國居民消費仍極具潛力，且韌
性十足，最能解決就業的服務業的強力恢復將有效的帶動就業的增長，而從今年兩會報告中，我
們也看到政府對於通過法制化建設保障企業家的合法權益的決心，這些都有助於企業增強對未來
的信心，從而進一步擴大投資。
　
　　有日本的前車之鑒，相信中國政府應有能力避免通縮風險，通過一系列的政策手段促進投資
和消費，重點保證房地產市場能夠穩步回暖，從而使整體經濟行穩致遠。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　　
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