《缸邊隨筆》要證明美國經濟好，可看當地樓市。除了看上周四（２日）蕪文《美儲局夜行
吹哨》所指出的：截至去年１２月，美國二手樓價已連續６個月下跌，以及租金回落這兩個事實
之外，還可看美國首次置業人士買樓的實況。
最近美國房地產雖走勢疲弱，但在加息和樓價仍處高位的夾擊下，美國希望買樓的首置人士
仍望樓興歎。
去年，美國首置人士在銷售額中僅佔２６％，是有紀錄以來中最低。ＭＢＡ
Ｍｏｒｔｇａｇｅ Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎｓ Ｉｎｄｅｘ亦回見１９９５年水平。此外，房
地美（Ｆｒｅｄｄｉｅ Ｍａｃ）上周公布的數據顯示，３０年期固定按揭平均利率連續第四周
升至６﹒６５％，去年底按揭利息更一度急升至７％以上，也令所有年齡的置業申請，跌至２８
年來最低。彭博指出，現只剩下那些有大筆資金、高薪厚職，或有富有父母的人才可圓置業夢。
＊樓價與負擔有差距＊
美國線上房地產公司Ｚｉｌｌｏｗ的高級經濟學家巴喬（Ｎｉｃｏｌｅ Ｂａｃｈａｕｄ）
指出，美國樓價距離民眾的負擔能力尚遠。去年底，當美國按揭利息達到７％時，Ｚｉｌｌｏｗ
已預測，個人每月要儲起家庭入息中位數的５％，用約１０年時間，才可支付一般房屋的１０％
首期。重要的是，上車盤的供應仍緊張，１月份美國最平單位的數量較去年同期跌了１﹒５％，
而最貴單位的供應量卻勁增了３７％。
Ｚｉｌｌｏｗ首席經濟學家歐森（Ｓｋｙｌａｒ Ｏｌｓｅｎ）表示，由於樓價升幅遠超過
工資加幅，故美國首置者的年齡中位數已從１９８１年的２９歲，延遲至２０２２年的３６歲，
創出了全國房地產經紀協會（Ｎａｔｉｏｎａｌ Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ ｏｆ
Ｒｅａｌｔｏｒｓ， ＮＡＲ）「首置高齡」的紀錄。
＊在美「上車」 亦靠父幹＊
歐森續指疫情前，約三分一首置人士的父母或家人，會借或送錢給他們，以支付部分或全部
首期，而這個比例在２０２１年增至約４成，個別城市如德州第３大城市達拉斯，更有最少一半
的年輕首置者是靠家人幫助才可上車。此外，置業者有５５歲以上共同按揭貸款人的比例，也自
２０２１年開始急升。
美國加息，不利樓市。在美國，現買４０萬美元（約３１０萬港元）的樓，付２０％首期，
供３０年，買家每月供款會比１個月前多出約２３０美元（約１７８３港元），３０年便會多逾
６４萬港元！有美媒更指出，與１年前約４厘息相比，今時美國業主月供金額比年前多出５０％
！而首置人士月供金額也創幾十年新高。
美國樓市如沒有年輕的置業者「正常」接力，當地樓市怎會健康發展？要美國經濟好，又從
何說起？但美儲局仍謂美經濟很好，可續加息。
走筆至此，不禁令人聯想到香港的樓市。對普遍港人言，以上在美出現的首置之難、業主之
苦等中產心聲，並不陌生，甚或耳熟能詳，反而可能還會羨慕，美國今時還有３１０萬港元的樓
可買。
＊將呎就價 起納米樓＊
對Ｚｉｌｌｏｗ的歐森所說「樓價升幅遠超工資加幅」，筆者也深有體會。美國人大歎置業
、供樓難，香港中產上車又何曾容易過？有人做生意會「將貨就價」，港地產商就「將呎就價」
：以單位大小、面積有多少呎數，去遷就價格。美其名是「體恤」市民的負擔能力，「配合」市
場需要，「才」勉為其難，「精心」開則，遂「發明」了「納米樓」。
上世紀６０、７０年代，唐樓一般約７００呎，那些年，香港普遍家庭怎會有買樓的念頭？
但求有片瓦遮頭，即使是「七十二家房客」，也在所不計。同時期，住在九龍太子道一帶的富裕
人家，則動輒已擁逾千呎樓。
７０年代初，本地經濟初步起飛，但九龍黃大仙、慈雲山，乃至新界葵涌、荃灣一帶，都仍
有不少可負擔得起的樓，供「有準備的人」買。那些年，慈雲山的私樓約８萬元，葵涌因是「新
界」，４萬便有交易，但旺角唐樓已要價１３萬了。
不過，當年何文田巴富街，以及南區遠未有數碼港出現前的碧瑤灣，逾千呎的新樓開賣價也
只４０多萬。及至８０年代末、９０初，碧瑤灣樓價又已翻倍至約百萬。至於對９７後樓市的故
事，恐怕大家比我還要熟悉。
年輕人買樓難，中外如是，非獨港、美。若以購買力論，７０年代初，港教師月薪１５００
元，大概可買５呎樓；今時新入職教師起薪約３﹒２萬元，卻僅可買１至２呎市區樓。半個世紀
過去，教師薪金增了２０倍以上，買樓能力反跌逾５０％！可見即使是教師這個較不受經濟影響
的行業，買樓能力也今非昔比，更何況是其他行業？
後生一輩買不到樓是全球現象，大城市固然如是，國際城市像香港尤其如是。此時此處，在
港生活的年輕人，還須定下目標，加倍努力賺錢、儲蓄、投資，要圓置業夢，也非全無可能。《
資深投資者 石鏡泉》
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
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