《樓市點評》２００８年之後，牛熊市已經不可以在香港樓市中準確運用了，因為香港樓市
已經是由昔日的高借貸變為低借貸，加上當年已經開始重新進入供應不足的情況，及２００８年
之後國際上的嚴重量化貨幣，令到香港銀行體系內的資金大增，配合之前１９９７年至２００３
年的樓市低迷，樓市在低轉流的情形之下，反而令到香港愈來愈多住宅單位供滿樓，因此香港借
貸率及負債率日益減低，我們已經不是泡沫經濟結構，期間筆者是以「龍市理論」去描述這種新
常態。
直到去年初，正確時間應該是２０２１年２月，中國開始面對西方「五眼聯盟」的圍堵，筆
者認為這令到一個特殊時段的開始，在不同無理的攻擊及圍堵之下，我們看到這大概年半多一點
的時間即去到２０２２年１０月，本來相對西方金融中心泡沫極低的香港股市最多下跌五成多，
由３１０８４﹒９４點跌至１４６８７﹒０２點，這個大跌幅我完全不認同是市場的機制，相對
來說本是「實的的」的樓市，最多跌到兩成左右，這個亦不是市場的泡沫爆破，這段市場機制失
效的時間令到樓市配合悲情出現無序下跌的情況，筆者認為是環球中大國之爭的博奕時段，所謂
博奕即是拳來腳往、各出奇謀，市場已經不可以用數據來推演未來的發展，我們只可以用市場的
不同事情的結果去評估這個新常態的變化。
這個階段直至去到今年１１月，我們見到「五眼聯盟」的圍堵開始進入一個相對穩定的階段
性，不過在１１月４日德國總理朔爾茨率團訪問中國，進行了飛機等多個項目的大交易，這些大
交易是證明了彼此在矛盾之下，仍然開始鞏固一些昔日合作的項目。在這段時間之後，筆者認為
收縮多時的內地包括香港的經濟，解除了圍堵的後顧之憂，在收縮之後很應該會發放能量，我們
見到很多變化，以今日香港股市１９５９６﹒２點對比１０月底１４６８７﹒０２點回升了
３３％，國內的防疫開始放鬆，二十大亦啟動了整個中國的經貿強勢，展開了序幕，迅速地改變
。
以上只是我們評估樓市用結果列出一些觀點，但當中一些重點是投資應該要留意的。
過去那段時間的調整並不是牛熊市的任何階段，說這個是泡沫爆破並不正確的，大家可以用
一個新的市道去重新評估，但不要再沉醉在牛熊市，耽誤了可能對你有利的投資時段，當然，每
個人的風險及機會結構不同，應該自己去判斷。
２０１２年去到２０１８年這段時間，樓市每次調整的時候，很多人都會當它是牛熊市，於
是等待更平價位出現，結果市場在調整不久之後就會再升。未來市場，筆者認為市場復甦之後仍
然會繼續以類似「龍市理論」的一個階段鞏固完之後再升，升到一定程度會重新調整鞏固，這個
情況會持續的，以上只是筆者個人的看法，大家可以參考一下。《祥益地產總裁 汪敦敬》
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