《雷鳴天下》上周談到基建及填海造地可很有效地達到４個目標：保護香港的儲備，減少被
歐美通脹侵蝕及被凍結的風險；帶動經濟增長；使港人住得大一些、價錢便宜一些；化解社會深
層次矛盾。但這有一重要前提，基建或填海項目的效益要遠大於成本。現時香港有兩個大型項目
正被考慮，一個是明日大嶼，另一個是北部都會區，兩個都符合成本效益的條件，十分值得，今
天先談明日大嶼為何是一個優質項目。
明日大嶼第１期計劃是在大嶼山對出的交椅洲附近建一個１０００公頃的人工島，若有第２
期，則在喜靈洲附近多填海７００公頃，兩個項目加起來共１７００公頃，與將軍澳的１７１８
公頃相若，但卻遠小於沙田的６９４０公頃。
＊首期可建２６萬住宅單位＊
建成第１期後，可建１５萬至２６萬個住宅單位，其中３成是私營單位，７成是公營房屋單
位，人口容量４０萬至７０萬。若建成第２期，則總共可有４０萬個房屋單位。我們可先集中在
第１期的１０００公頃之上。
交椅洲人工島建成後，其功能遠不止於提供住宅所需的土地，計劃包括建造４００萬平方米
樓面面積的商業樓宇和辦公室，香港欲發展一個新的商業中心區，這些辦公室十分重要。東亞
１５國簽訂的ＲＣＥＰ可為香港帶來新的機遇，但這亦會產生新的辦公室需求，若無新的商業中
心區，中環的天價辦公室終會成為香港發展的障礙。
它的基建計劃也是矚目的。除了島上的街道及水電煤氣等等基礎設施之外，尚有一條交椅洲
往香港島的運輸走廊（隧道加道路），及連接上堅尼地城的鐵路（幾分鐘可達港島），交椅洲與
大嶼山之間另有一條連接道路，及一條到欣澳的鐵路。這些交通基建，除了方便市民的交通之外
，對機場也有特別意義，從此機場的乘客可與港島更直接的連起來，就算青馬大橋出現事故被癱
瘓掉，空運的貨物及乘客仍有另一出路離開大嶼山。
＊交通網鞏固轉口港實力＊
從上可見，交椅洲計劃帶來的社會效益是多方面的，當中包括政府有多些可用之地，港人的
休憩地方增加，香港多了一個龐大的交通樞紐，鞏固她作為轉口港的實力。當然，商業用地及增
加住宅供應都是重中之重。不過，在計算效益時，我們大可不包括社會可獲得的重大效益，只狹
義地算及政府庫房的財政收入。就算是如此保守地估算，交椅洲的收益也是驚人的。
我們可以只計算為建造私營住宅及商業樓宇的賣地收入。香港測量師學會在２０１８年曾假
設住宅樓面每平方英呎９０００至１萬元，辦公室每平方英呎８０００至１萬元，並從這些假設
中推算出賣地收入共有９７４０億至１１４３０億港元。這些假設是用２０１８年９月的地價作
根據，我們知道，中環及金鐘每平方英呎樓面造價等閒５、６萬元，較廉價地區的甲級寫字樓也
要萬餘元以上，前發展局局長黃偉綸也認同這些估算。我們可取其少者，即賣地收入可達
９７４０億元。
成本如何？也是用２０１８年９月的價格計算，土木工程拓展署的估計如下︰交椅洲人工島
的填海１４００億元，島上基建１１６０億元，上文提到的４項交通道路、隧道、鐵路等基建共
１６４０億元，即整個交椅洲工程的計劃成本是４２００億元。不少人有一種印象，以為項目的
總成本是６２４０億元，但其實額外的２０４０億元，是用以支付交椅洲以外的基建與填海，不
應包括在內。
＊交椅洲工程料賺５５４０億＊
賣地收益是９７４０億元，成本是４２００億元，那麼交椅洲可以帶來５５４０億元的利潤
。利率的高低對這估算會有些影響，但作用不大，我不作處理。。
由此可知，就算我們不理會公營房屋所用的土地也有巨大的價值，社會效益也很重要，光是
造地賣地的財政效益已遠大於成本，建造這項目，可謂藏富於地。
土地涉及很多人的利益，地產商有人贊成有人反對，視乎他們現時持有甚麼地。我可管不了
他們之間的利益衝突，只是依理而說。不過，社會中也有一些爭議，下月有機會我將討論一下反
對者的意見及評價其對錯。《香港科技大學經濟學系前系主任及榮休教授 雷鼎鳴》
（轉載自晴報）
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