《談國論企－黎偉成》內地樓市低迷短中期難改善

　　《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度，於２０２２年一季度的加速下跌，是為
２０２０年年中以來不斷惡化之況，乃受到多家內地大中型的房地產開發商的開發、建設、銷售
商品住宅房等欠理想的困擾。內房開發企業需要處理好債務問題，改善資產素質，始能得到銀行
較為放手的信貸融資支持，和置業者放心購買住宅物業，徹底化解現時的危機。相信這需要一段
時間才可以扭轉現時的困境。
　
＊銷售面積及額度皆大減使開發商財政更存困＊
　
　　來自中國國家統計局所發表的最新數字，顯示內地的房地產開發情況和開發商面對的困境，
頗為嚴重，特別是賴以為主的（甲）商品房銷售，情況大有每一愈況之向：（１）銷售面積於
２０２２年１－３月份累計３﹒１億平方米，同比減少１３﹒８％，較１－２月份１﹒５７億平
方米所減的９﹒６％多減４﹒２個百分點，因住宅商品房於首季的銷售面積大幅減少１８﹒６％
。
　　同樣劣況，亦見之於（２）銷售額，於１－３月份累計２﹒９６５５萬億元，同比減少
２２﹒７％，較１－２月份所減的１９﹒３％多減３﹒４個百分點，其中住宅商品房的減銷額度
的幅度為２５﹒６％。
　　由是可見，住宅商品房的銷情，相當差勁。
　　住宅商品房市場的情況不斷惡化，乃受困於房地產開發商特別是大型開發商的業務發展策略
，存在頗不少長期的問題，主要有（一）業務擴張的力度過份猛烈，並出現有為數不少的地盤在
同一時段動工，資金壓力相當大，遂得加大銷售住宅房地產項目的單位力度，強化資金回籠，使
集團的資金得以周轉，緩和所存的資金與負債不大平衡的問題。此法頗有挺而走險味道，理由是
一旦樓盤的銷情不大理想，那就問題來了。
　　尤其是（二）內房企業的負債額度和比率相當高，甚至出現長期資不抵債的情況，有個別內
房企近一段時間已爆露此缺，使商業銀行對房地產開發商的貸款融資和再貸款的態度和尺度，變
得日益審慎，亦為資不抵債的內房債的問題更為嚴重。
　　還有（三）有個別內房企在取得的土地，開發建設、銷售等方面，都出現這樣或那樣的問題
，為中央力促各級地方政府得嚴加處理之因。是為另一嚴重事情。
　　至於（乙）內地以住宅商品房為主的房地產市場前景，亦存在頗不少憂疑之處：（Ｉ）全國
房地產開發投資於２０２２年１－３月份累計２﹒７７６５萬億元同比僅增加０﹒７％，因住宅
地產開發投資的升幅只是０﹒７％所致，較１－２月份的３﹒７％低增長，更低３個百分點；而
住宅開發投資佔整體房地產開發投資比率高達凡７４﹒７％之普。
　　此使（ＩＩ）房地產開發投資中之（ｉ）新開工面積於一季度所達２﹒１５５億平方米，同
比大幅減少２０﹒３％；（ｉｉ）使期內的施工面積５６﹒９萬億平方米，輕微增加１﹒１％。
　　麻煩的是（ＩＩＩ）商品房的待售面積，於２０２２年１－３月份累計達５﹒６億平方米，
同比增加８﹒２％，其中住宅商品房的增幅更是１４﹒２％。商品房的銷售面積於一季度已是大
幅減少１８﹒６％，但待售面積卻增１４﹒２％，可見市場情況端的限差。
　
＊銀行須適度重新支持內房企防風險惡化＊
　
　　由是（丙）房地產開發企業的到位資金，不斷縮減，於２０２２年１－３月份所達
３﹒８１５９萬億元，同比大幅減少１９﹒６％。最惹人關注的，當然是（１）國內貸款
３５２５億元，同比大幅減少２３﹒５％，和（２）個人按揭貸款６３６９億元亦減少
１８﹒８％，正正反映出商業銀行對以住宅商品房為主的房地產開發投資，以至房地產開發商的
債務問題，都相當審慎以待。
　　加上（３）定金及預收款，期內所達的１﹒２２５２萬億元，同比更是大幅減少３１％，則
顯示置業自主者的購買住宅商品房投資，更為審慎。
　　反而（４）自籌資金於一季度達１﹒２３９５萬億元，所減的４﹒８％，比１－２月份的
６﹒２％跌幅少減１﹒４個百分點，意味房地產開發商願意動用已有的資金支持業務發展；
（５）利用外資１０億元則減７﹒８％，比１－２月份的２７﹒４％跌幅少減。
　　要指出，商業銀行得適度逐步強化對房地產開發企業的支持，以緩和此一市場面對的種種惡
性問題，最終化解住宅商品房對銀行可能造成的貸款系統風險。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
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