《樓市點評》今年是筆者連續第十五年為新一年撰寫樓市忠告：
＊（１）東升西降＊
過去十多年掌握「西去東來」大勢是投資準確性的關鍵，我認為要面對的現實是局面已進入
「東升西降」的階段，全球多方面的主導和話語權逐步落在中國手中，未來西方國家將作出最激
烈的抗拒，但大趨勢，投資不可抗逆！
＊（２）香港金融中心持續擴大＊
香港股市２０２１年的成交金額對比兩年前２０１９年的規模已倍升，若以恒生指數每日收
市點計算的成交圖表，香港股市亦已「龍市」化（即不斷轉折之下谷底仍浪比浪高），加上
２０２２年我認為是「中國金融年代」（中國在金融市場將更主動及自主）的開啟，香港前景更
秀麗！但西方國家必日益針對香港，投資必須留一手以應變受襲！
＊（３）資金流趨勢是重點＊
無論你對自己的觀念幾有信心，看資金流始終是以數據為最可靠依歸（Ｍ３和銀行結餘），
資金量保持高水平，香港的低息期就可持續，基於資金量若能繼續遠高於借貸量，加息並不易衝
擊大局！
＊（４）高通脹衝擊民生＊
環球高通漲潮銳不可擋！勢必衝擊民生！
在香港房屋政策上，正進入「大基建年代」！卻沒有人關注高通脹的影響，也因此，無論造
地或者建屋上政府的效率是否能獲得提升，將決定香港的禍福！
＊（５）平行時空的世道和市場＊
貧富懸殊、過分重視意識形態令世代進入了新的二元化！
貧富懸殊下，有資產者和高薪者成為了購買力強橫的「富裕族群」，他們購買的較優質樓市
板塊樓價不斷大步創新高，但無資產者和收入只及人均入息中位數字的「草根族群」，他們置業
的樓市板塊樓價會大幅落後！於是兩極成交一起在市場發生。
而資訊科技的過分發達，過量的高聚焦短訊「植入」令人們偏離了整體邏輯！完整概念不足
的人各走極端並人以群分，由兩群效忠自己意識形態的人不斷找理據去作意氣之爭！政治如此！
樓市也分「好淡之爭」！無論市場變化如何，大部分時候市場也被扭曲詮釋！
＊（６）樓價顛覆不定下強勢上升＊
樓市的上升結構即高資金、低借貸、低供應和財富效應根本沒有改變，「龍市一期」的上升
階段繼續發展前進！購買力和財富效應更進一步聚積深厚！來年我們更極可能要面對通關後的購
買力釋放、高通脹的衝擊、資金的湧入、和財富效應的進一步啟動，市場只是被各內外因素及情
懷作非結構性的困擾，樓價仍繼續顛覆不定下再創高峰！樓市仍然是最佳的資金避難所！
二元化社會引起的悲情主導，一次又一次令香港人嚴重低估香港聚積多時的深厚購買力！
＊（７）租金仍處於易升難跌局面＊
高通脹期的第一個階段是物價上漲，高通脹期的第二個階段是人工追升，縱使工資加幅追不
上物價上升，這都是通脹或者「滯脹」的結構，並不是「通縮」結構，覺得租金長遠會跌是錯誤
且高風險的，租客中有心置業者應早買樓為妙！
＊（８）嚴防疫情下的危與機＊
新冠疫情帶來了悲劇，亦帶來了改變！
面對疫情是否能穩守秩序，不單只影響到民生，還影響到生產鏈、材料鏈、人力資源鏈的優
╱劣勢！帶來不同板塊的興衰，當中的危與機，大家應該要探討及趨吉避凶！
創科、生產線的優勢逆轉，正把舊有投資邏輯完全被顛覆！
＊（９）商業模式內外轉型＊
很多人正準備通關之後的市場回復，但我認為更加重要的是為轉型後的新環境去準備！立刻
掌握自身商業模式的轉型，否則捱過寒冬之後可能才是市場進行高速淘汰的時候！
資訊、物流、融資的改變，靜悄悄令現有模式失去了競爭力但仍有很多人未自知！
很多人機會來臨到眼前卻不自覺！
＊（１０）大灣區年代開啟＊
在疫情抑制下，大灣區年代延遲了來臨！卻凝聚了更大的能量！
大灣區年代預算在下半年會起動，擔當著在未來環球經濟復甦走得更快去超越各國的引擎！
令人力資源、市場競爭、成本結構也改變！
進取的人在未來一年充滿機會，也令人豐收！
但對持躺平主義的人卻不利！香港市民要加油了！《祥益地產總裁 汪敦敬》
＊《經濟通》所刊的署名及╱或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立
場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。
第九屆「傳媒轉型大獎」請投etnet經濟通一票！ ► 立即行動
