《股壇解碼》上周五（１１日）美股受中美貿易戰談判達成首階段協議的利好刺激，出現高
開高走情況。由於中美雙方達到初步共識，在未來五周內對金融服務、知識產權和購買農產品落
實細節，雖然中美雙方已達成共識，但由於仍要落實細節，結果或多或少出現落差，在消息公報
後市況逆轉，道指收市前１５分鐘出現從高位２７０００點急速回調的現象，收盤報２６８１６
點，走勢頗為反覆。假若本周初道指不能穩守２７０００點，加上標指３０５０點出現減倉跡象
，投資者要小心美股走勢隨時會出現大逆轉。
＊烽煙再起＊
土耳奇對庫爾德族的襲擊一浪接一浪，連帶在敘利亞北部的美軍基地都難以倖免，當美國正
準備經濟制裁土耳其的同時，庫爾德族部隊不排除和敘利亞政府結盟的可能性，加上土耳其以大
量的亞歐地區難民要脅歐盟不要插手，大大提高了歐美聯軍出兵的可能性，投資者要小心局勢隨
時一觸即發。
＊警號響起＊
２０１９三季度的北京寫字樓出現單季度新增供應創近十年新高的情況，加上整體市場需求
疲弱造成寫字樓空置率大幅攀升。截至２０１９年第三季度，北京優質寫字樓的整體空置率上升
至接近１１％，創自２０１年第二季度以來的最高水平。北京並不是個別例子，如果從全國來看
，上海、廣州、深圳、南京、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、長沙、青島、寧波、蘇州這些核
心城市的空置率都在上升。就以深圳為例，今年一季度的甲級寫字樓空置率約為１８％，但局部
區域空置率而高達５０％，到了第三季末的深圳甲級寫字樓平均空置率已超過２３％的新高，其
中以前海片區最高超過６５％，寫字樓空置率上升顯示當地的商業活動減速，商用物業空置率非
常高的地方，經濟可能已經出現了明顯的下滑，在國內也預示著未來的城市勞動人口的流失，這
將對當地的經濟表現造成非常負面的影響。
＊後勁不繼＊
上周五恆生指數受中美貿易戰利好預期所帶動，先是裂口高開近３００點，其後愈升愈有，
最終全日以２６３０８點收市。期權新增重倉位在２６２００點，只要穩守在２６２００點以上
，恆指反彈可期，維持反彈目標位在２７５００點。近日受香港公眾活動所影響，投資者暫時宜
遠離零售和地產相關個股。
＊股票簡評＊
領展房產基金（００８２３）主要投資於香港及其他地區所有可持續提供收入之非住宅用途
物業類別（酒店及服務式住宅除外）。參考股價走勢，領展房產基金自上市以來是穩步向上，中
間雖有回調但亦很快能夠重拾升勢，按道理是非常穩健的長線投資對象，但有幾點風險需要注意
。首先是現是的股價偏高，接近３０倍的ＰＥ削弱了吸引力，而集團本身的核心業務也限制了價
格升勢的憧憬，可供分配利潤佔營收比例持續上升，證明集團在控制成本方面做得非常出色，可
惜的是現有出租率已接受飽和，短期內也見不到可供出租面積有大幅增加的可能。
領展房產基金近兩年在高位出售香港物業套利，可惜的是集團在出售香港物業套利的同時增
持國內物業，雖然國內商用物業（特別是商場）的需求一直都歷久不衰，但今年以來的人民幣匯
率下調帶來的資產減值是無可避免，加上香港物業市場受近期公眾活動影響而出現見頂的情況，
連帶市場整體租金也受影響下調，相信領展房產基金近期需要續租的客戶都有提出減租的可能，
而未到期的租客也可能要求集團作出租金豁免，這些將會是集團今年收入的負面因素。成本控制
和出租率提升空間縮小，淨利潤存在倒退的可能性非常高，投資者現價不宜買入，可待股價回調
至７３元附近再行買入。《資深市場人士 戴名》
＊ 以上觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議。
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