《財經觀點－雷賢達》設想最意外的情況

　　《財經觀點》近日寒潮席捲北半球，連香港也受波及，氣溫降至零度左右，為５９年來所未
見。筆者所念並非自己應如何取暖，更多是擔憂基層長者如何應對溫度驟降，他們有些居住室內
，有些則風餐露宿。香港雖自翊為發達城市，但仍有約２０００人流落街頭。
　　我在投資方面一向謹慎，會採取預防舉措以防措手不及，並觀察可能發生意外的因素。投資
者愈是自得意滿，愈可能遭遇意外狀況，特別是牛市已持續很久情況下。市場走得愈高，就愈容
易受到挫折。
　　過去數年間，大量資金湧入本港，港匯頻頻逼近強方兌換保證水平。去年隨著人民幣走弱，
不少內地資金為短期避險而轉移香港，故而許多評論認為，本港利率仍將長期保持低位。
　　但幾月前開始有人與我討論，港元是否還能與美元掛勾。我明白問題背後是資金對聯匯制有
所懷疑，而任何猜疑均可能導致資金撤離香港，轉去更為安全避險地。若經濟狀況惡化且市場進
一步下跌，資金流出將不會令人意外。
　　我將始於去年的資金流入歸因為人民幣貶值，僅是指暫時情況，不是長期或投資看法。若人
民幣匯率持續走弱，資金外流將更加明顯，港元匯率將觸及聯匯制弱方，並伴隨股市下跌。
　　國際投資者自２０１４年底便開始從新興市場撤走資金，動作持續至２０１５年，股市急跌
之下，此狀況更為明顯。去年末，市場出現一兩個月反彈，似現喘氣之機，但僅是大跌後回調，
而非可持續上漲。原因很簡單，即內地和本港經濟持續轉差，因此升浪難以維持。當市場面對盈
利持續下滑時，任何上漲都不太可能持續，除非下降周期已近尾聲。
　　去年中，市場掉頭向下時，已預示地產市場亦將下滑，而去年下半年的確發生，且不同以往
小跌之後會反彈。

＊本港樓價已令絕大數人無法負擔＊

　　我對香港地產市場擔憂、對本港市場極度謹慎，主要在於以下五個方面：
　　一，本港樓價已令絕大數人無法負擔。即便部分可負擔樓價人士，比如居住２０００平方呎
的人士，基於其收入水平，若在去年買樓，也只有能力買到原本的一半面積，即１０００平方呎
單位。居住面積１０００平方呎人士去年則只有能力買得起５００平方呎的單位，依此類推。
　　更令人擔心的是，在利率極低環境中，人們仍需面對還款能力問題。若利率上調１至２個百
分點，整個平衡將被改變。倘若加息幅度大於預期、速度快於預期或時間早於預期，都對樓市產
生更大衝擊。
　　對於許多人堅信利率將保持低位，僅會隨美國腳步緩慢上升，我一直持懷疑態度。
　　回看１９９６至１９９７年，我發現，如今的情況與當時相似，當我們想換樓時，卻發現只
能負擔現時居住面積一半的新樓。之後利率節節攀升，而樓價則縮水逾一半，甚至超過六成。我
當時未感驚訝，因預期到樓價終究會大跌至可負擔水平。事實上，早有預備的人士，在２０００
至２００３年就可出手買樓，我記得，當時有許多選擇，只要有足夠儲蓄與勇氣，便可購得極好
物業。
　　２０００至２００３年間觸底後，各地段樓價開始不同程度回暖，在２００７年達到中期高
位，而後遇到全球金融危機，樓價一度下滑，但之後再度攀升，於２０１１年觸及高位，並在
２０１２年又一次小跌。經過短暫修正，２０１３年樓市繼續攀升，２０１４年前雖稍早休息，
但此後一路漲至２０１５下半年，創下新高，去年底則終見跌勢。

＊價格下滑５％至１０％是一次買入機會＊

　　本港樓價經歷過如此多起伏波動，有時殺得市場措手不及，有時則是溫和修正。最可能的規
律是，樓價升浪愈長、價格愈高或漲勢愈猛，則多少預示著，將出現供需主導的大幅回落。我不
會相信政府會去救樓市，若有此力量，就不會出現以往股市、債市、樓市的大跌了。
　　回首過去三四十年，我們目睹過樓價不停大幅波動，可以確定的是，未來還會不斷重複。買
賣雙方在價格上達成一致，才可建立市場。若價格攀升多年後走跌，許多人會視之為買入時機。
價格下滑５％至１０％時，是一次買入機會；若進一步下跌５％至１０％，則又有一次買入機會
。價格有時會反彈，未能把握真實情況的人士，或會認為下跌已經結束。
　　若經濟和行業前景持續惡化，買家便鳴金收兵，賣家沒有議價能力，此時便是買方市場。價
格會一路跌至買方可承受的水平，而通常一波更急跌浪還將接踵而至。更糟糕的是，若買家按揭
購樓，樓宇跌成負資產物業，銀行收回抵押，會導致樓價進一步下挫，直到抵押品品被銀行清盤
。

＊香港政府已在努力增加土地供應＊

　　二，１９９７╱９８前後樓價急升，以對應著當時的供應短缺。往屆政府曾暫停賣地，每年
新增單位一度僅有８０００至１萬個，此前則約為２萬，乃至逾３萬。暫停以及限制賣地導致樓
價急升，直至本屆政府上任，開始強調供應短缺與樓價高企問題。
　　樓價已成為社會不滿的主要來源，因對大多數人而言，樓價已遙不可及，不少人已放棄置業
希望。近幾年，由於申請者激增，公屋輪候時間愈來愈長。學生們一畢業便加入排隊大軍，而長
者和社會底層人士也仍在苦等，誰又知其中多少人還住在劏房、籠屋以及工廈中。若走入這些居
住地，定會大感震撼，為何人們會被逼在如此惡劣環境中生活，並仍需支付高昂費用。
　　我在開篇便提及，愈來愈多的人甚至在市郊也租不起小型單位，只能露宿街頭。相較踡縮於
偏僻而破舊的大廈，在街頭忍受風吹雨淋似是更優選擇，起碼可以伸展肢體。若每月花費
２０００至３０００元，卻只能住在籠屋等空間，乾脆不住是符合邏輯的選擇，因租金會消耗大
部分援助金，談何管理日用品及醫藥支出。
　　香港政府已在努力增加土地供應，轉換土地用途、提升建造比率以最大化土地利用等等。政
府還出手阻止投機活動，讓住宅投資為本地需求讓路。若港府沒有動作或行事遲緩，不鉗制投資
及非本地需求，相信樓價還會較當前水平再大幅上升，最終引發泡沫大爆破。若市場遭到突然打
擊，下跌幅度恐難以置信。

＊逆按揭有違中華文化與價值＊

　　港府在住房政策上仍有許多空間，需竭盡全力評估建設用地和改變土地利用方式，增加開發
新界並開墾荒地。
　　新加坡每十年都會墾荒和推出新土地，故建築用地供應長期充足。該國居民公共住房亦受到
保障，居民須拿出兩成收入用作中央公積金（ＣＰＦ），其僱主亦須繳納相同數額，公積金可為
建屋發展局（ＨＤＢ）所建公寓提供資金，公共住宅環境舒適，絕非香港這般窄小。
　　新加坡居民被要求為未來儲蓄，而非在當下消費，藉此保障退休後生活。而本港恰背道而馳
，鼓勵消費而非為未來投資，導致愈來愈多人年長後只能靠綜援金過活。僱主基於自身利益考慮
，僅願提供員工薪水之５％，與員工合共拿出一成薪水用作強積金，數額上限僅為３０００港幣
。而在新加坡，僱主和員工最多儲下員工四成收入，金額最高為４０００坡元。
　　中國有句俗語，羊毛出在羊身上，不會天上掉餡餅。若我們能消除所有阻力，提供更多可用
土地來建造公共及私人房屋，許多社會不滿將可解決，即便不是絕大多數，亦是很大部分。
　　住屋問題是人生大事，擁有物業可以令人有安全感，亦是一個奮鬥目標。我不喜歡逆按揭，
因有違中華文化與價值。為人父母者，大都會將珍貴資產傳給子女，這便是為何少有人使用逆按
揭。政府應認識到住屋對港人乃至華人的重要性。

＊聯匯制度之下，資產價格受壓＊

　　三，供求改變。一如經濟法則，價格升高時，供應會增加。若樓價愈來愈多高，沒有一個政
府還能坐視不理。
　　過去數年的新建樓宇，因為需求旺盛與供應不足，價格節節攀升，直至超出普通人負擔水平
。需求得不到滿足，若價格依舊上升，則需求將開始萎縮。地產商為賣出房屋，便縮減單位面積
，以令消費者可以承擔，如此景象，過去每一周期末尾都能看到。因此以往４００平方呎單位變
成現在的３００呎、２００呎。若出現這一局面，則周期已瀕臨結束，剩餘僅是時間問題。
　　四、壓垮駱駝的最後一根稻草最可能是意外狀況，而意外往往發生在大家淡忘或不注意的方
面。意外到來通常有如一次驚嚇、一個外圍事件，人們完全始料未及。在過去一個月，大家或許
可體悟到這種感覺。
　　在１９８３╱８４，１９８９，１９９７╱９８，以及２０００年，我們曾看到市場蓬勃向
上，而隨後一至兩年便轉而走低。若史可為鑒，我將十分謹慎，並再三琢磨周期結束前的通常狀
況。我看到，所有指標皆在逐步降至合適位置，而當所有指標歸位，已為時太遲且無法逆轉。若
出現如此局面，請不要責怪政府。
　　五、在聯繫匯率下，香港要恢復競爭力，資產價格必定會受壓下跌。
　　政府並沒有叫人們買樓，每個人握有最後的決定權。在決定買樓前，應考慮好自己是否能經
受住下行壓力，比如突然加息，或是丟掉工作而失去收入。以抵押貸款支付九成或更高比例人士
，更應三思而後行。或許現在已太遲。
　　我希望自己設想的意外是錯的，但不會為此作出賭注，置業者最終還需自己承擔起應有的責
任。

註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生用英文撰寫，《經濟通通訊社》記者王嘉寧整理。