《談國論企－黎偉成》新建商住房上月份銷售價量齊升

　　《談國論企》中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於２０２４年１２月份同比皆升，延
續對上一個月的１１月的價量齊升之態，初步結束多時的跌勢，並使全年的跌幅進一步收窄，足
顯政府於２０２４年三季度末出台的力挺「保交樓」和有針對性的降息、放寬買樓等措施取得效
益。房地產開發商審慎對住宅房產的開發投資，減少施工、竣工及待售面積，至現今似基本平衡
，樓市逐步有序回穩好轉，對經濟會產生財富效益有正面良性作用。
　
＊中央穩樓市的政策促國房景氣指數上升＊
　
　　即使中國國家統計局所發表有關房地產市場的統計數字，改由單月改變成為年初的１月份至
發布的當月，使人難以具體全面分析評估，無疑是缺專業的改動，但人們可花點時間以小學算術
方式計算出單月數字，即把新建商品住宅銷售作單月具體評論。
　
　　新建商品住宅銷售中（Ｉ）所涉銷售面積，於２０２４年１２月份達９２２６萬平方米，較
２０２３年１２月的８８３２萬平方米，同比增長４﹒６％（見表），即使較１１月份６８５６
萬平方米的５﹒０２％升幅略為少增，但按月比較則出現環比大升２８﹒８２％，是為年末的傳
統暢銷月份。此項於前幾個月的情況是：１０月份的６５８０萬平方米同比跌０﹒５４％，９月
份跌１０﹒９７％、８月份跌１２﹒５５％和７月份跌１２﹒３３％，三季度均以雙位數下跌，
之前的好幾年間的跌幅更大。
　
　　同樣的情況亦見之於（ＩＩ）新建商品住宅房的銷售金額，於２０２４年１２月份達
９９９３億元同比增加６﹒９４％，較１１月份７３８５億元增３﹒３７％和１０月份７２４６
億元稍升０﹒７６％的幅度為高，不僅形成三連升，更逐月的升幅有所擴大，而結束９月份的
７８１５億元跌１６﹒２７％、８月份５６３８億元跌１６﹒２７％、７月５５１７億元跌
１５﹒２３％，而三季度的跌幅已比前此情況有改善，四季度更是月月升，升幅亦不斷溫和擴大
。
　
　　由是可見，新建商品房住宅樓市於四季度確有明顯回穩甚至有好轉傾向，顯示中央穩樓市政
策開始產生良性的效應。
　
＊新開發及竣工續減有利去庫存改善置業者信心＊
　
　　再回過頭來看國家統計局所發布的數據，最惹人注視的當然是（甲）新建商品住宅房的銷情
，其中（一）銷售面積，於２０２４年１－１２月份累計８﹒１４５億平方米，同比減少
１４﹒１％，比１－１１月份７﹒２２２４億平方米所減１６％和１－１０月份６﹒５３６億平
方米減１７﹒７％明顯少減。
　
　　和（二）銷售額，於１－１２月份累計８﹒４８６４萬億元同比減少１７﹒６％，比１－
１１月份累計７﹒４８７１萬億元同比減少２０％少減２﹒４個百分點。
　
＊開發到位資金減幅收窄有正面啟示＊
　
　　此因市場在銷售多時低迷之壓下作出持續的投資調節，特別是（乙）房地產開發商所作出的
新開發投資持續減少，使市場新的供應放緩，不僅能夠消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存
」，更達致供與求逐步合理關係，重點有（三）全國商品住宅房的開發投資於全年７﹒６萬億元
同比減幅，持平前１１個月的１０﹒５％，較前１０個月所減１０﹒４％多減０﹒１個百分點。
此使（四）商品住宅方新開工面積於２０２４年的１－１２月份即全年累計５﹒３６６億平方米
同比減少２３％，使施工總面積５１﹒３３億平方米同比減少１３﹒１％。
　
　　由是商品住宅房的供應速度亦見放慢，其中（五）竣工面積累計５﹒３７億平方米同比減少
２７﹒４％，比１－１１月份所減的２６％多減１﹒４個百分點。及（六）商品住宅的待售面積
全年累計３﹒９１億平方米同比即使增加１６﹒２％，卻比１－１１月份３﹒７６５２億平方米
的１８﹒４％升幅少增２﹒２個百分點，乃持續多時增銷減投之使然。
　
＊穩樓市股市會產生財富效應利經濟發展＊
　
　　問題是（丙）房地產開發企業的到位資金持續緩減：於２０２４年達１０﹒７６６萬億元同
比減少１７％，即使比１－１１月所減的１８％少減１個百分點，顯示情況有改善，但仍須強化
支持力度：（１）個人按揭貸款１﹒５６６萬億元同比減少２７﹒９％，相對１－１１月份所減
３０﹒４％少減２﹒５個百分點，而（２）定金及預收款３﹒３５萬億元同比減少２３％，比前
１１個月少減２﹒２個百分點。此顯年末之況有明顯轉穩。
　
　　但（３）國內貸款１﹒５１萬億元同比減６﹒１％，和（４）自籌資金３﹒７萬億元同比減
少１１﹒６％。
　
　　總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於２０２４年１２月達９２﹒７８，比
１１月的９２﹒６２要高，為全年最高的月份指數，意味後市會逐步向好。
　
　　重要之處為：中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平於１２月１１日至１２日的
中央經濟工作會議，發表的重要講話，在提出要實施更加積極有為的宏觀政策，予其中重點為要
「穩住樓市股市」，而此二市能夠穩住陣腳甚至穩步走俏，所產生的適當適度良性財富效應，工
商各業和居民當會逐步有序強化投資和消費開支，對擴大國內需求和經濟穩中有進發展有重大和
正面的支持和貢獻。中國經濟值得俏看。《資深財經評論員　黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
　　　　　　　　　　　新建商品住宅房銷售情況
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　　　　　　　銷售面積（萬平方米）　　　　銷售金額（億元）　　
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　　１２月　９２２６　＋４﹒４６％　　９９９３　＋６﹒９４％　
　　１１月　６８５６　＋５﹒０２％　　７３８５　＋３﹒３７％　
　　１０月　６５８０　－０﹒５８％　　７２４６　＋０﹒７６％　
　　９月　　７９７６　－１０﹒９７％　７８１５　－１６﹒１７％
　　８月　　５４１１　－１２﹒５５％　５６３８　－１６﹒２７％
　　７月　　５２８７　－１２﹒３３％　５５１７　－１５﹒７％　
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