有外國老友同我講,香港經濟環境不差,失業率又低,人均財富中位數位列世界三甲,連百萬億萬富翁數目都是處於世界前列位置,但點解樓價不斷下跌,負資產不斷增加?雖然第二季已經減少大約6%,但仍然高過3萬宗,以私人住宅大約有170萬計算,接近2%屬於負資產,比例相當高,亦影響香港評級,香港地產如何走出負資產這個困局?
外國老友明白,港幣與美元掛勾,兌大部分貨幣都升值,結果是令到香港樓價下跌,當美國減息,美元回軟,港樓就會回升,但唔明白負資產並不是香港地產困局,而是香港銀行困局。不過好彩的就是,擁有負資產的人並不是負資產者,只要他們願意,所擁有的負資產隨時可以變番做有價值的資產,負資產問題是很容易解決,問題在於銀行決心。
香港有3萬個負資產,但只有300個銀主盤,這並不合理,將數字掉轉就差不多。由此可見,現在的負資產從來沒有被銀行沒收變成銀主盤,銀行亦不打算沒收那些負資產,因為銀行知道,擁有那些負資產的人並不是負資產者,他們甚至有大於按揭物業的定存放在銀行,有定存,銀行又點會向擁有那些負資產的人call loan?咁就壞事嘞,結果做成負資產大幅增加,評級機構甚至要降低香港評級,令到香港的融資成本增加。要解決這個問題,就要降低負資產數量,最簡單直接辦法就是向擁有那些負資產的業主call loan,直至負資產數目少於銀主盤才是合理。
不過,銀行未必會咁做,因為擁有負資產的人大多數是銀行職員,他們在過去兩年見到利息上升,將自住單位向銀行借低息高成數按揭,收到的現金做4厘定存,每年可享受2厘息差,如果借500萬,每年就可以收到10萬息差,何樂而不為?其實問題亦不難解決,只要銀行向職員call loan,但並不是全部,只是小部分差額,將負資產變回資產便可以,沒有負資產,銀行便沒有壓力向正常還款、借貸比率不高的客戶call loan,客戶可以正常做生意,這才是雙贏格局。《紀惠集團副主席及行政總裁 湯文亮》
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