本港樓市 | 瑞銀料香港最快年底減P，明年樓價走勢平穩

　　瑞銀投資銀行大中華研究部總監連沛堃在記者會上指出，市場預期美國未來一年減息200點子，該行料最快今年底或明年初香港才會跟減最優惠利率（P）。雖然基於租金水平，該行對樓市不太悲觀，惟本港失業率有惡化趨勢，料明年年樓價屬平穩走勢。

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　　他亦提到，負資產宗數見頂要視乎樓價回穩時間，料最遲明年下半年會見頂，不過最重要是失業率要維持較低水平；長期樓市亦要視乎人口流入。

就業水平左右樓市走向，地產股派息視乎大股東持股量

　　基於市場因素，本地地產股估值模型由每股資產淨值轉移至派息水平。連沛堃指出，針對本地地產股股價水平，要留意槓桿、現金流之外，亦要關注股票流通量、短債比例，如大股東持股較多的公司較少機會減少派息。

　　對於近期有發展商為手持農地作減值撥備，以及不作補地價安排。他認為，發展商於近數年加息前所購買的農地有可能要作撥備；補或不補地價則要視乎盈利分析及基建進度。至於北都區發展，他仍認為發展商補地價意願較高。

　　寫字樓市場方面，他估計到2026年底西九新供應落成後才會回順，空置率料由現時13%至15%上升至20%。本地零售則被看淡，由於面對人力成本等結構性挑戰，人民幣減值亦有影響。

內地樓市未見回暖訊號，政府出手買樓去庫存正確

　　瑞銀大中華房地產投資研究主管林鎮鴻認為，內房現時存在樓價及庫存過高，市場回暖要先看內地一線城市成交量、租賃市場、一手樓何時回穩，惟現時未見相關訊號；二、三線城市若維持現時開工量，則料可於2026年年底成功去庫存。至於已下跌了3年的內地樓價，林鎮鴻稱，見底要視乎租金回報率與按揭利率何時覓得平衡點。

　　近期內地政府出手買樓去庫存，林鎮鴻認為政策正確，由於定價權轉移至政府手中，可有效穩定樓價。相較於地方政府承受的財政壓力，他則認為中央政府資產負債表仍然強勁。

撰文：經濟通採訪組

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